Что такое отчет об оценке земли, и кто его составляет, как проводится оценка сервитута земельного участка? Отчет об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения.

По результатам обобщения актуальной практики рассмотрения отчетов об оценке в Комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах подготовлен новый методический материал - пример отчета об оценке земельного участка, выполненный для целей "оспаривания кадастровой стоимости" и учитывающий положения ФСО №7.

Обратите внимание на следующее:

1. Пример составлен с учетом требований Закона об оценочной деятельности и ФСО №1-3, 7 в редакциях, действующих на 21.07.2015 г. (т.е. версии ФСО №1-3 от мая 2015 года не учитывались).
2. Пример может быть использован только при оценке земельных участков, когда предполагаемым использованием является «для установления кадастровой стоимости в размере рыночной».
3. При составлении отчетов для оспаривания кадастровой стоимости следует учитывать некоторые специфические особенности в части формулировки объекта оценки, допущений, некоторые тонкости юридического характера, которые не актуальны в обычном отчете. Все такие особенности отмечены по тексту примера.
4. Пример соответствует стандартам и правилам оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет», которые не содержат дополнительных требований относительно федерального законодательства. Если вы являетесь членом другой СРОО, следует дополнительно учитывать требования стандартов и правил оценочной деятельности соответствующей СРОО.
5. Это пример отчета об оценке (не образец и не шаблон!), в котором приводится пример одного из вариантов выполнения требований к заданию на оценку, установленных ФСО, примеры выполнения требований ФСО №7 помечены бирюзовым фоном . Специфика конкретной оценочной ситуации (конкретного объекта оценки и рыночной конъюнктуры) может привести к необходимости корректировки примера, в том числе, в расчетной части.
6. Поскольку отчет об оспаривании кадастровой стоимости априори идет в суд или в комиссию по оспариванию, то он должен быть рассчитан на более «формального» эксперта, поэтому в данном примере мы постарались учесть даже мелкие (но все равно не все) придирки экспертов, излишне буквально читающих ФСО.
7. Перед передачей отчета об оценке Заказчику оценки или направлении на экспертизу рекомендуем провести его самостоятельную проверку, например, с использованием проверочной таблицы . Для вашего удобства мы привели ее в конце данного отчета (в реальный отчет ее включать не требуется).
8. Объект оценки является вымышленным, все совпадения с реальными земельными участками являются случайными.
9. В процессе подготовки настоящего примера отчета ни один аналог не пострадал.

Материалы

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка

дипломная работа , добавлен 12.07.2012


Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.

реферат , добавлен 22.07.2011


Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014


Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.

дипломная работа , добавлен 20.10.2011


Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.

курсовая работа , добавлен 11.03.2014

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-152673/15-41-1248

Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2016.

Решение в полном объеме изготовлено 26.05.2016.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал судебных заседаний 4010,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Байраевой А.С.,

при участии представителей

истца Беляевой А.О. по доверенности от 11.03.2015, Беляева О.А. протокол от 10.06.2014,

ответчиков АО «МОСИНЖПРОЕКТ» - Харламова Д.А. по доверенности от 31.07.2015, ООО «КОМПАС» - Платоновой Т.В. по доверенности от 30.06.2015

3-го лица Правительства Москвы - Бушуева Б.А. по доверенности от 26.08.2015 № 4-47-969/5

дело по иску ГСК «СИГНАЛ» (ОГРН 1027739441180) к АО «МОСИНЖПРОЕКТ» (ОГРН 1107746614436), ООО «КОМПАС» об оспаривании отчета об оценке права аренды земельного участка при изъятии земельного участка для государственных нужд,

3-е лицо Правительство Москвы,

установил

Истец просит суд признать недействительными составленный ООО «КОМПАС» отчет от 12.11.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н-23/И об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 4 854 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 50 лет Октября, вл. 8, - предоставленный истцу в аренду по договору от 25.09.1996 № М-07-006805, заключение о величине убытков, причиненных истцу изъятием у него указанного земельного участка в целях строительства Калининско-Солнцевский линии Московского метрополитена от ст. «Раменки» до ст. «Новопеределкино» (в принятии нового, дополнительного требования - об установлении выкупной цены изымаемого земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:31919 площадью 4 854 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 площадью 9 900 кв. м с учетом отсутствия проекта планировки территории, незаконного изменения вида разрешенного использования изымаемого земельного участка, наличия на изымаемом участке 3-х нежилых помещений площадью по 432 кв. м - судом отказано протокольным определением от 13.01.2016).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 площадью 9 900 кв. м, 05.08.2014 Правительством Москвы издано распоряжение № 410-РП об изъятии у истца земельного участка, подлежащего образованию в результате раздела указанного земельного участка, ООО «КОМПАС» по заданию АО «МОСИНЖПРОЕКТ» проведена оценка права аренды изымаемого у истца земельного участка, составлен отчет от 12.11.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н-23/И, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 4 854 кв. м, изымаемого у истца и подлежащего образованию в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 площадью 9 900 кв. м, составляет 5 417 000 руб. Истец считает, что оценка проведена с нарушением требований законодательства. В частности, истец сослался на то, что отчет не соответствует п. 4 ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости и вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, однако оценка проведена исходя не из вида разрешенного использования, установленного в договоре аренды и внесенного в государственный кадастр недвижимости, а исходя из иного вида разрешенного использования. По расчету истца, приведенному в исковом заявлении, рыночную стоимость земельного участка следовало определять делением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 на его площадь и умножением на площадь изымаемого земельного участка: 127 485 666 руб. / 9 900 кв. м х 4 854 кв. м = 62 506 608 руб. 36 коп. Кроме того, оценка проведена без учета того, что на участке находятся объекты недвижимого имущества, а именно 3 гаражных бокса, в то время как в соответствии со ст. ГК Российской Федерации в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов осуществляется одновременно; согласно п. 2 ст. 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества. На изымаемом земельном участке расположены гаражные боксы, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, компенсация этим лицам не производится, а изъятие земельного участка без такой компенсации повлечет материальную ответственность истца перед этим лицами в размере нанесенного им ущерба путем сноса объектов. Оспариваемым истцом отчетом размер такого ущерба не определен.

Ответчики против иска возразили, считая, что выкупная цена, установленная в оспариваемых истцом отчете и заключении, является достоверной, сами отчет и заключение соответствуют требованиям, установлены законодательством об оценочной деятельности, на отчет имеется положительное экспертное заключение. Ответчики указали, что проект планировки территории утвержден Правительством Москвы 07.10.2014, оценка проведена по состоянию на 06.10.2014, вид разрешенного использования земельного участка, изымаемого у истца, при оценке во внимание не принимался, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки с видами разрешенного использования, сопоставимыми с видами разрешенного использования арендованного истцом земельного участка, за гаражные боксы, принадлежащие физическим лицам, убытки возмещаются на основании заключаемых с такими лицами соглашений, размер убытков определен ООО «КОМПАС».

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-м лицом, заслушав объяснения представителей сторон и 3-го лица, суд установил, что 25.09.1996 Москомзем в качестве арендодателя и истец в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка № М-07-006805, по которому арендатору предоставлен в аренду на 25 лет под эксплуатацию 2-этажного гаража-стоянки на 383 машиноместа и 95 металлических гаражей земельный участок площадью 9 900 кв. м по адресу: г. Москва, ул. 50 лет Октября, вл. 8.

05.08.2014 Правительством Москвы издано распоряжение № 410-РП «Об изъятии для государственных нужд земельного участка по адресу: г. Москва, ул. 50 лет Октября, г. Солнцев, вл. 8 для целей строительства Калининско-Солнцевской линии от ст. «Раменки» до ст. «Новопеределкино» (Западный административный округ города Москвы)», согласно которому у истца изымается земельный участок, подлежащий образованию в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 площадью 9 900 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 50 лет Октября, г. Солнцев, вл. 8, - предоставленного истцу в аренду по договору от 25.09.1996 № М-07-006805.

Из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 05.08.2014 № 410-РП из земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 площадью 9 900 кв. м образован земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015003:31919 площадью 4 854 кв. м, а исходный земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015003:46 сохранен в измененных границах и с уменьшенной площадью (площадь после образования нового земельного участка составляет 5 034 кв. м).

Так, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 20.05.2014 № 61766 утверждена схема расположения образуемого земельного участка на кадастровой карте территории путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:46 на 2 участка с сохранением исходного в измененных границах. Данным распоряжением установлено разрешенное использование земельного участка – «участки размещения объектов транспортной инфраструктуры: объекты размещения помещений и технических устройств транспортных сооружений (1.2.13); земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами (1.2.14)».

Из представленного суду кадастрового паспорта на образованный земельный участок следует, что он поставлен на государственный кадастровый учет 22.09.2014 с кадастровым номером 77:07:0015003:31939.

Распоряжение Правительства Москвы от 05.08.2014 № 410-РП оспаривалось истцом в деле № А40-66512/15, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2015 по указанному делу отказано в признании названного акта Правительства Москвы недействительным.

В оспариваемом истцом отчете от 12.11.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н-23/И, составленном ООО «КОМПАС», определен размер убытков, причиняемых истцу в связи с изъятием у него земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015003:31939 площадью 4 854 кв. м, в сумме 5 147 000 руб. Из отчета следует, что данная сумма представляет собой рыночную стоимость объекта оценки, которой является право аренды изымаемого у истца земельного участка.

На указанный отчет ответчиками представлено положительное экспертное заключение от 24.12.2014 № 1078/12/2014, составленное НП СОО «Сибирь», на предмет соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценка проведена на основании задания на оценку от 10.10.2014 № 23 в рамках договора от 17.04.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н, заключенного ООО «КОМПАС» в качестве исполнителя и ОАО «МОСИНЖПРОЕКТ» в качестве заказчика. Из задания на оценку следует, что заказчик поручил исполнителю оценить рыночную стоимость права долгосрочной аренды земельного участка, кадастровый паспорт которого предоставлен заказчиком.

В соответствии со ст. ГК Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа; в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

Ст. ГК Российской Федерации устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные, в частности, изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. При этом п. 3 ст. 57 установлено, что возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. Согласно п. 3 этих Правил основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является в числе прочего акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; п. 4 устанавливает, что возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации, а споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Согласно ст. ГК Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

П. 2 ст. ГК установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушение (упущенная выгода).

П. 2 ст. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ) устанавливает, что резервирование земель, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав для размещения на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и территории Московской области объектов, предусмотренных абзацем пятым (в отношении объектов федерального транспорта и объектов транспорта регионального значения), абзацем десятым пп. 2 п. 1 ст. Российской Федерации, а также транспортно-пересадочных узлов осуществляются в порядке и на условиях, которые установлены ч. 7 ст. (в отношении объектов регионального значения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы), ст. - , и 14 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ч. 1 ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ допускает принятие решений об изъятии земельных участков, подлежащих образованию; ч. 2 ст. 9 устанавливает, что в решении об изъятии недвижимого имущества должны быть указаны все изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и (или) иные объекты недвижимого имущества.

Согласно ч. 6 ст. 9 в случае изъятия земельного участка, который подлежит образованию, в том числе из существующего земельного участка, границами такого земельного участка для целей изъятия являются границы, изображенные на схемах земельных участков, утвержденных в порядке, установленном ч. 7, а схемы земельных участков являются приложениями к решению об изъятии недвижимого имущества.

Порядок изъятия регламентируется ст. 10 указанного Федерального закона, согласно которой изъятие недвижимого имущества осуществляется путем его выкупа в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на праве собственности, или путем прекращения прав на это имущество и возмещения убытков в случае, если изымаемое недвижимое имущество принадлежит правообладателю на ином праве. Собственнику или правообладателю недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проект соглашения с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) расчетов убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества (соглашение об изъятии недвижимого имущества), направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Соглашение об изъятии недвижимого имущества должно содержать условия его изъятия, включающие в себя цену изымаемого недвижимого имущества, порядок и сроки прекращения владения данным имуществом, цену и описание недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества, порядок, сроки передачи данного имущества (в случае его предоставления) и другие значимые обстоятельства. Собственник или правообладатель недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе представить в орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, свои предложения к проекту соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе предложения об изменении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых таким изъятием. К предложениям об увеличении рыночной стоимости недвижимого имущества и (или) размера убытков, причиняемых изъятием недвижимого имущества, должны быть приложены обосновывающие это увеличение документы. В случае признания указанных предложений обоснованными орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, дорабатывает проект соглашения об изъятии недвижимого имущества и направляет этот проект правообладателю изымаемого недвижимого имущества. В случае, если в течение трех месяцев со дня направления проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества указанное соглашение не заключено, орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии такого имущества. Принудительное прекращение прав на изымаемое недвижимое имущество допускается только на основании решения суда и после возмещения рыночной стоимости изъятого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием. Не позднее чем за пять месяцев до предстоящего изъятия недвижимого имущества собственник такого имущества должен быть уведомлен о данном изъятии органом исполнительной власти, принявшим решение об изъятии недвижимого имущества, путем направления копии этого решения. Выкуп земельного участка до истечения пяти месяцев со дня такого направления допускается только с согласия собственника земельного участка. Проект соглашения об изъятии недвижимого имущества может быть направлен правообладателю изымаемого недвижимого имущества не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. Иск об изъятии недвижимого имущества может быть предъявлен в суд в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии недвижимого имущества. В случае принудительного изъятия недвижимого имущества условия такого изъятия определяются судом. При этом размер возмещения стоимости изымаемого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков определяется на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. В данном отчете должны быть указаны все убытки, причиненные таким изъятием и подлежащие возмещению. На основании судебного акта о принудительном изъятии недвижимого имущества орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии недвижимого имущества, обеспечивает перечисление денежных средств в размере, определенном на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных таким изъятием, на расчетный счет, указанный лицом, у которого изымается недвижимое имущество, или в случае, если реквизиты этого расчетного счета не указаны, обеспечивает внесение денежных средств в депозит нотариуса по месту нахождения изымаемого недвижимого имущества при условии, что иное не предусмотрено судебным актом о принудительном изъятии недвижимого имущества.

Ч. 12 ст. 10 предусматривает, что в случае несогласия собственника или правообладателя недвижимого имущества с размером возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) причиненных изъятием недвижимого имущества убытков, содержащимся в отчете об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленном оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, собственник или правообладатель недвижимого имущества вправе оспорить в судебном порядке этот отчет.

Порядок определения и возмещения правообладателям стоимости изымаемого недвижимого имущества и (или) убытков, причиненных его изъятием, устанавливается ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ.

Ч. 5 ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ устанавливает, что при расчете размера возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков стоимости изымаемого недвижимого имущества указанная стоимость определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта федерального значения или регионального значения, указанного в ч. 2 ст. 1, для целей размещения которого осуществляется изъятие недвижимого имущества, исходя из разрешенного использования земельных участков на день, предшествующий утверждению документации по планировке территории, предусматривающей размещение данного объекта.

Ч. 14 ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ предусматривает, что для целей изъятия земельного участка, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, в случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, а в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества.

В соответствии с кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 77:07:0015003:31919 в качестве вида его разрешенного использования указаны «участки размещения объектов транспортной инфраструктуры: объекты размещения помещений и технических устройств транспортных сооружений (1.2.13); земельные участка, занятые особо охраняемыми территориями и объектами (1.2.14)», а видом разрешенного использования исходного земельного участка является «эксплуатация гаража-стоянки на 383 машиноместа и 95 металлических гаражей», однако из оспариваемого истцом отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости права аренды изымаемого у истца земельного участка оценщиком в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки с видом разрешенного использования «для строительства производственных, административных и складских объектов», «под строительство промышленно-складского комплекса», «для промышленно-производственной застройки», объекты-аналоги с видом разрешенного использования «участки размещения объектов транспортной инфраструктуры: объекты размещения помещений и технических устройств транспортных сооружений» не использовались.

Отклоняя довод истца о том, что в оспариваемом им отчете неправильно указана дата, по состоянию на которую определен размер убытков, суд исходит из того, что постановлением от 07.10.2014 № 578-ПП Правительство Москвы утвердило проект планировки территории линейного объекта – участка Калининско-Солнцевской линии метрополитена от проектируемой станции «Раменки» до проектируемой станции «Рассказовка» с электродепо (приложение 1 к постановлению); в п. 2.7 оспариваемого истцом отчета указано, что датой оценки является 06.10.2014.

Таким образом, дата, на которую проведена оценка, предшествует дате утверждения проекта планировки территории.

Таким образом, довод истца о том, что оценка проведена с нарушением ч. 5 ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, опровергается материалами дела.

Истец считает, что в нарушение закона в состав убытков не включена стоимость изымаемых у истца нескольких гаражей.

Порядок выявления лиц, объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных нужд, регламентируется ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, ч. 1 которой устанавливает, что в целях принятия решения об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд для размещения объектов федерального значения или регионального значения, указанных ч. 2 ст. 1, орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решения об изъятии недвижимого имущества, не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии недвижимого имущества обязан:

1) запросить сведения о зарегистрированных правах на земельные участки и (или) иные объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для государственных нужд;

2) обеспечить опубликование в печатных средствах массовой информации, предназначенных для обнародования (официального опубликования) правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, опубликование (обнародование) органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого предусмотрено размещение данных объектов, размещение на официальных сайтах высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы и указанного муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд, а также запросить сведения об имеющихся правах на недвижимое имущество в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления и у его предполагаемых правообладателей, если сведения о зарегистрированных правах на изымаемое недвижимое имущество отсутствуют.

Согласно ч. 4 ст. 8 правообладатели подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества, права которых не зарегистрированы, подают заявления об учете прав на объекты недвижимого имущества с приложением копий документов, подтверждающих права на указанные объекты недвижимого имущества.

Доказательства того, что истец после опубликования сообщения о планируемом изъятии земельного участка, в соответствии с ч. 4 ст. Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ подал заявление об учете прав на гаражи, собственником которых считает себя, в деле отсутствуют.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.02.2015 по делу № А40-175746/14 установлено, что на участке самовольно возведены 5 гаражей (№ 418-422), в то время как в п. 4.1 договора аренды установлено, что земельный участок предоставляется истцу в аренду без права дополнительного строительства, установки дополнительных гаражей всех типов и навесов. Доказательства государственной регистрации права собственности на эти гаражи в деле отсутствуют.

Суд соглашается с мнением ответчиков об отсутствии у государства обязанности возместить стоимость самовольно возведенных строений, поскольку иное означало бы признание за истцом права собственности на такие строения в обход закона (п.2 ст. ГК Российской Федерации устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; п. 3 ст. 222 предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении перечисленных в п. 3 условий).

Одним из оснований иска в исковом заявлении указана то обстоятельство, что отчет об оценке составлен без учета стоимости гаражей, принадлежащих физическим лицам, в то время как снос этих гаражей повлечет материальную ответственность истца перед этими лицами.

Однако ответчиками представлено распоряжение Префектуры ЗАО г. Москвы от 23.01.2014 № 28-РП, п. 2 которого утвержден согласованный управой района Солнцево и председателем ГСК «Сигнал» адресный и пофамильный список владельцев гаражей по адресу: г. Москва, ул. 50 лет Октября, вл. 8, - для выплаты владельцам денежной компенсации в связи со сносом гаражей для строительства Калининско-Солнцевской линии Московского метрополитена. Указанное распоряжение признано утратившим силу распоряжением Префектуры ЗАО г. Москвы от 18.02.2014 № 90-РП, в п. 1 которого утверждена новая редакция адресного и пофамильного списка владельцев гаражей, а распоряжениями от 21.05.2014 № 353-РП, от 20.08.2014 № 532-РП, от 06.10.2014 № 659-РП, от 20.03.2015 № 150-РП, от 20.07.2015 № 603-РП, от 04.08.2015 № 639-РП, от 22.09.2015 № 802-РП утверждены дополнительные списки владельцев гаражей.

Из объяснений представителей ответчиков следует, что с владельцами гаражей, указанных в утвержденных Префектурой ЗАО г. Москвы списках, ОАО «МОСИНЖПРОЕКТ» заключались соглашения о выплате денежных компенсацией в связи со сносом индивидуальных гаражных боксов (в качестве примера суду представлено соглашение от 01.12.2014, заключенное с гр-кой Рязановой Н.В., при этом размер компенсации определен на основании составленного ООО «КОМПАС» отчета от 18.04.2014 № 14-00-05-С, которым определен размер убытков, причиняемых изъятием 170-ти гаражей (отчетом от 29.05.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н-3/2 определен размер убытков, причиняемых изъятием 48-ми гаражей, отчетом от 10.11.2014 № 47-0214-ЗП-1/Н-3/3-ДИ определен размер убытков, причиняемых изъятием 36-ти гаражей, отчетом от 30.03.2015 № 47-0214-ЗП-1/Н-3/4 определен размер убытков, причиняемых изъятием 18-ти гаражей, отчетом от 27.07.2015 № 47-0214-ЗП-1/Н-3/5 определен размер убытков, причиняемых изъятием 7-ми гаражей).

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом не установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствуют о недостоверности оспариваемых истцом отчета об оценке и заключения, в связи с чем в иске отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ГК Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ, ст. , - , -

Судебная практика по применению норм ст. 15, 393 ГК РФ

Возмещение убытков

Судебная практика по применению нормы ст. 15 ГК РФ

Цель проведения оценки – установление рыночной стоимости на момент экспертизы по принятым методикам и стандартам.

Отчет об оценке земельного участка составляется в письменном виде. Если он составлен грамотно и профессионально, то его можно приобщать при необходимости к судебным разбирательствам. Документ имеет юридическую силу.

Перед составлением отчета должно быть сформулировано задание, в котором указывается объект предстоящей оценки и цель проведения экспертизы.

Проводится оценочная экспертиза по следующим причинам:

• для установления точной стоимости земельного участка при оформлении купли-продажи;
• для оформления завещания или дарственной, чтобы наиболее точно определить выплачиваемый налог;
• для сдачи земли в аренду, для расчета величины арендной платы;
• для раздела имущества при разводе;
• при взятии кредита для предоставления залоговой стоимости земельной территории;
• при оспаривании кадастровой стоимости с целью уменьшения величины начисляемого налога на землю.

Кто составляет?

Право на проведение экспертизы земельного участка получает специалист, который должен иметь определенную подготовку и образование. Только человек, обладающий специальными знаниями и методами, способен провести грамотную оценку, а затем составить отчет. Отчет должен быть оформлен по правилам в соответствии с действующим законодательством.

Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и иметь сертификат. Проводить работу по установлению цены специалист может как самостоятельно, так и в рамках фирмы согласно статье 4 ФЗ №135.

Оценщик имеет право, по своему усмотрению, выбирать способ оценки и требовать предоставления документации необходимой для работы. Он должен быть независимым (статья 16 ФЗ №135).

Справка: заказывать оценочный документ может не только собственник земельного участка, но и любое заинтересованное в этом лицо. Например, потенциальный покупатель или арендатор.

Основанием для проведения экспертизы должен быть договор, заключенный в письменной форме (статья 10 ФЗ №135).

Стоимость процедуры

Стоимость проведения и составление отчета оценивания земельного участка определяется множеством показателей. Она зависит от месторасположения земли, площади и цели, под которую проводится оценка. Процедура занимает от 1 до 10 дней.
Например, для дачного участка оценка обойдется в сумму, начиная от 5000 рублей, для оспаривания кадастровой стоимости от 20000 рублей.

Описание отчета

В статье 11 ФЗ 135 расписаны основные требования, выдвигаемые к отчету. Он должен однозначно характеризовать оцениваемый объект.

В отчет должны быть включены следующие разделы:

Оценка сервитута

Оценка сервитута производится для возможности определения правильной оплаты за пользование чужим земельным участком в случае разрешения споров через суд.
На это влияют следующие факторы:

• расчет стоимости убытков от применения сервитута из-за ограничения пользования территорией;
• расчет упущенной выгоды, то есть стоимость того, если бы владелец предоставлял участок в аренду.

Формула для определения стоимости оплаты за пользование ограничением:

Все расчеты должны быть оформлены в виде отчета в письменной форме.

Отчет об оценке сервитута земельного участка состоит из следующих разделов:

1. общая характеристика: кто является оценщиком и заказчиком, для каких целей проводится экспертиза;
2. указываются стандарты и нормативы, по которым производится оценка;
3. описание методов определения стоимости сервитута;
4. характеристика объекта обременения, указание размеров, периода установления сервитута;
5. результирующая часть.

К отчету прилагаются схемы с указанием границ обременения и расчеты стоимости.

Оценка аренды земельного участка

Данная оценка проводится для установления более точной величины арендной платы. Она зависит от экономической выгоды использования земельной территории:

Немалую роль в оценке стоимости играют и условия, на которых заключается арендный договор. Отчет по оценке аренды земельного участка предоставляется специалистами-оценщиками аналогично отчету о стоимости земли. Только в разделе Задание для оценки цель установления стоимости определяется как Аренда.

Обратите внимание: в отчете также дается характеристика объекта, предоставляются данные оценщика и заказчика, расписываются используемые методы для проведения экспертизы, выполняемые работы. Прикладывается схема района, где располагается участок, и его краткая характеристика. В конце отчета предоставляется список используемых документов.

Отчет составляется в письменном виде. Его копия сохраняется у оценщика.

Заключение

Для установления рыночной стоимости земельного участка нужна независимая оценка земельного участка и отчет по ней. Результаты оценки земли вносятся письменный отчет, который предоставляется заказчику.

Его можно использовать при разрешении спорных вопросов: для оспаривания установленной кадастровой стоимости земли, для уточнения продажной цены или для определения платы за сервитут или аренду.