Замена и восстановление предмета залога. Изменение заложенного здания, сооружения

⁰

Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора? Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора? Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился?

Роман Бевзенко, начальник Управления частного права Высшего арбитражного суда, к. ю. н.

Как влияет на залог изменение условий обеспеченного договора
Прекращается ли залог при расторжении обеспеченного договора
Что происходит с ипотекой, если заложенный объект изменился

Весной этого года вступят в силу многочисленные изменения в законодательство о залоге, внесенные Федеральным законом от 06.12.11 № 405-ФЗ« О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (об основных поправках см. статью на стр. 88). Но еще до принятия вышеуказанного закона в течение прошлого года достаточно серьезно изменилась арбитражная практика по спорам о залоге. Это связано с появлением постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее — постановление № 10). Основные положения этого постановления останутся актуальными и после вступления в силу закона № 405-ФЗ .

Заметно, что постановление № 10 имеет в основном прозалогодержательскую направленность. То есть неоднозначные, спорные вопросы залогового права истолкованы в нем в пользу залогодержателя. Этот подход Президиум Высшего арбитражного суда при рассмотрении дел в порядке надзора демонстрирует уже давно. При этом нижестоящие суды до недавнего времени, как правило, использовали, наоборот, прозалогодательский подход. Допустим, банк требовал обращения взыскания на заложенное имущество, а залогодатель в ответ требовал признания договора залога недействительным либо незаключенным, либо прекратившимся. В таких делах нижестоящие суды часто соглашались с залогодателем, но надзорная инстанция впоследствии отменяла эти судебные акты. Прозалогодержательский подход объясняется тем, что в обязательственном праве слабая сторона — кредитор. Суды должны дать ему защиту в ситуации, когда обязательство было нарушено. В этой статье будут разъяснены отдельные, наиболее яркие моменты постановления № 10 , касающиеся ситуаций, в которых залогодателям раньше удавалось избежать обращения взыскания на предмет залога. Теперь такие варианты не сработают.

Изменение содержания обеспеченного залогом обязательства

Один из самых спорных вопросов — что происходит с залогом, если после заключения договора о залоге должник и кредитор изменили содержание обеспеченного залогом обязательства? Например, сумма кредита увеличивается по сравнению с той, которая изначально была указана в договоре кредита и отражена в договоре залога, или изменяется процентная ставка либо срок возврата кредита. Нижестоящие суды долгое время считали, что если должник и кредитор договорились об изменениях в договоре кредита, но не отразили эту договоренность в договоре залога, то залог прекращается(см. постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 08.12.09 по делу № А81−4493/2008, Поволжского округа от 13.03.07 по делу № А55−11099/06).

Однако Высший арбитражный суд придерживается другой позиции. И эта позиция относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства(например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере(ГК РФ). В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся(постановления № 10).

Суть залогового обременения в следующем: есть некая ценность вещи, она обещана кредитору в счет погашения требований к должнику. Условно говоря, должник должен кредитору 100 рублей и залогодатель обещает выдать кредитору 100 рублей из стоимости предмета залога, если должник нарушит свои обязательства. Как повлияет на это обещание то, что должник и кредитор потом договорятся об увеличении суммы долга до 150 рублей? Никак не повлияет. Залогодатель как обещал заплатить 100 рублей в случае нарушения обязательства должника, так и остался связанным этим обещанием(см. постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 17.03.11 № 13819/10). Точно так же, если первоначально кредит был выдан по ставке 10 процентов, а затем стороны договорились о ставке 12 процентов, но в договоре залога по-прежнему 10 процентов, то это означает, что только 10-процентная ставка обеспечена залогом, а 2 процента, накинутых сверху, не обеспечены.

Изменение срока. Если стороны изменили первоначальный срок исполнения обеспеченного обязательства таким образом, что предъявленный впоследствии залогодержателем иск об обращении взыскания на предмет залога уложился в исковую давность по первоначальному сроку, то положение залогодателя не ухудшилось и залог в силе. Объясним на примере: допустим, первоначальный срок возврата кредита был 01.01.10 (он указан в договоре кредита и в договоре залога). Затем в договор кредита внесли изменение и срок исполнения перенесли на 01.07.10. Однако и к этому времени должник не погасил кредит. Допустим, 01.09.10 банк подал иск об обращении взыскания на предмет залога. В таких обстоятельствах залогодатель раньше мог занять следующую позицию: обязательство изменилось, у него новый срок, я обязательство с таким сроком не обеспечивал, поэтому залог прекратился. Почему эта позиция некорректна? Вспомним даты из нашего примера и представим, что было бы, если бы изменения срока не было. Просрочка возникла бы не 01.07.10, а 01.01.10. Если бы банк в этих обстоятельствах подал иск тоже 01.09.10, удовлетворил бы суд его иск? Конечно, да. Ведь банк обратился в суд в пределах срока исковой давности: 01.01.10 плюс три года. А что меняется, в случае если при изменении первоначального срока погашения кредита(в нашем случае — на 01.07.10) банк подает иск, укладываясь в этот же срок давности(01.01.10 плюс три года)? Ничего не меняется, поэтому и в этом случае суд тоже должен удовлетворить иск.

Эта позиция Высшего арбитражного суда кардинально изменила арбитражную практику(см. постановления федеральных арбитражных округов Поволжского округа от 29.07.11 по делу № А57−2241/2010, Северо-Кавказского округа от 22.09.11 по делу № А53−19250/2009).

Расторжение договора об обеспеченном обязательстве: последствия для залога

Еще один давний спорный вопрос — что происходит с договором залога в случае расторжения основного договора, обязательства по которому обеспечены залогом? Например, есть договор кредитной линии, по которому банк выдает заемщику кредит несколькими траншами. Обязательства заемщика обеспечены залогом. При наступлении определенных обстоятельств, предусмотренных договором, банк расторгает договор в одностороннем порядке, то есть отказывается выдавать следующие транши. Те транши, которые уже были выданы заемщику, по-прежнему обеспечены залогом или залог прекратился в связи с прекращением основного договора? По мнению Высшего арбитражного суда, залог не прекращается в отношении тех обязательств, которые он обеспечивает и которые еще не исполнены. Впервые Президиум Высшего арбитражного суда высказал аналогичную позицию в отношении сохранения поручительства(постановление от 18.05.10 № 1059/10) и впоследствии закрепил ее уже в отношении залога(п. 26 письма № 10).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом(, ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора(например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы)(п. 26 постановления № 10).

Идея в том, что расторжение основного договора означает освобождение от обязательств на будущее время. Но те долги, которые возникли из договора до момента расторжения, никуда не исчезают. Поэтому в отношении них сохраняются и обеспечительные акцессорные обязательства. В этом подходе нет ничего нового: по общему правилу в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, и при этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения(п. 3, 4 ст. 453 ГК РФ). То есть расторжение договора не отменяет обязательства, возникшие до момента расторжения.

Недействительность договора, обеспеченного залогом

Последний вопрос, связанный с изменением обеспеченного залогом обязательства, — что происходит с залогом в случае признания основного договора недействительным? Понятно, что сама по себе недействительность, например, договора кредита не означает, что заемщик не должен возвращать то, что уже получил по этому договору. Но ведь в этом случае речь идет не о договорном обязательстве заемщика, а о реституции(п. 2 ст. 167 ГК РФ). Можно ли считать, что при недействительности основного договора залог автоматически обеспечивает не обязательство по этому договору, а обязательство должника по возвращению полученного в порядке реституции? Гражданский кодекс не дает оснований для такого вывода. Но о таком варианте можно договориться заранее в самом договоре залога, так как Гражданского кодекса оставляет на усмотрение сторон договора выбор обязательства, обеспечиваемого залогом.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. согласно ГК РФ, стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора(например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного(требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности(постановления № 10).

Таким образом, в договор залога можно включить условие о том, что при недействительности обеспеченного залогом обязательства залог будет обеспечивать требование кредитора к должнику о реституции.

Изменение предмета залога

Мы рассмотрели ситуации с изменением договора, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. Но на практике возникают и ситуации с изменением самого предмета залога. Впервые этот вопрос Президиум Высшего арбитражного суда затронул в пункте 1 информационного письма от 28.01.05 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание(сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Эта концепция получила условное название« ипотека изменяющегося объекта». В постановлении № 10 Пленум Высшего арбитражного суда распространил эту концепцию еще на две известные практические ситуации. Обе касаются не столько фактического, сколько юридического изменения вещи, которая была передана в обеспечение, — речь идет о земельных участках и нежилых зданиях.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Применяя З. К. РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со Федерального закона« О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины(постановления № 10).

Суть концепции ипотеки изменяющегося объекта в том, что право залога — это право не на саму вещь, а на получение удовлетворения из стоимости этой вещи(п. 1 ст. 334 ГК РФ). Проще говоря, залогодержателю обещана некая ценность. Если меняется форма, в которой эта ценность содержится, это не влияет на право залога.

Земельные участки. Допустим, есть большой земельный участок и он заложен. Понимая, что с реализацией такого большого участка возможны проблемы, потому что он неликвидный, залогодатель и залогодержатель договариваются разделить его на несколько маленьких участков, которые гораздо легче распродать, если возникнет необходимость обратить взыскание на предмет ипотеки. Залогодатель с согласия залогодержателя(п. 1 ст. 11.1 ЗК РФ) оформляет раздел участка, но потом уклоняется от изменения условий в договоре ипотеки о предмете ипотеки: таковым по-прежнему указан большой участок, который юридически уже не существует. Кроме того, в отношении вновь образованных в результате такого раздела маленьких земельных участков в ЕГРП не будет записи об ипотеке, так как это уже не прежний большой земельный участок, а самостоятельные объекты. Следовательно, залогодатель может легко их продать без согласия залогодержателя. Как в этой ситуации быть залогодержателю? Можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора ипотеки в отношении маленьких земельных участков, полученных в результате раздела большого. Тем более что Земельного кодекса говорит о том, что обременения(ограничения) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Но пока будет длиться судебный процесс, эти участки могут быть благополучно проданы третьим лицам.

По мнению Высшего арбитражного суда, в вышеуказанном случае тоже применяется концепция ипотеки изменяющегося объекта, поэтому отдельный иск не нужен. То есть если большой земельный участок, находящийся в залоге, делится, то каждый из вновь образованных земельных участков по умолчанию считается обремененным ипотекой и соответствующая запись в ЕГРП должна производиться автоматически при регистрации права собственности залогодателя на разделенные участки.

Аналогичная ситуация — с объединением маленьких участков, из которых один или несколько заложены, перераспределением земельных участков, выделом земельного участка. В каждом случае вновь образованные участки содержат в себе ценность, обещанную залогодателю, поэтому они остаются обремененными залогом.

Здания и помещения в нем. Такая же ситуация со зданиями и помещениями. Если из состава заложенного здания собственник юридически выделяет помещения как самостоятельные объекты недвижимости, то ипотека не прекращается — она будет обременять помещения. Аналогичные последствия возникают в случае, когда собственник разделяет одно помещение на несколько. Дело с такими обстоятельствами было рассмотрено Президиумом Высшего арбитражного суда в июле 2011 года(постановление от 12.07.11 № 902/11). В обеспечение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель передал в залог нежилое помещение. В ЕГРП была внесена запись об обременении данного объекта недвижимости ипотекой. В дальнейшем это помещение на основании заявления предпринимателя-залогодателя и с согласия банка-залогодержателя было разделено на два новых нежилых помещения. В ЕГРП было указано, что оба помещения обременены ипотекой. Через несколько месяцев предприниматель продал оба помещения одному покупателю, и обе стороны сделки подали заявление о регистрации перехода права собственности на помещения. Территориальный орган Росреестра сначала приостановил регистрацию в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение помещений, а затем отказал в регистрации, так как это согласие так и не было представлено. Компания-покупатель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в регистрации недействительным и об обязании территориального управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Суд первой инстанции эти требования удовлетворил, полагая, что два новых помещения не были предметом залога по договору с банком, следовательно, согласия залогодержателя не требовалось. Апелляционная инстанция отменила решения суда, указав, что в результате преобразования прежнего помещения не произошло гибели предмета залога, поэтому залог не прекратился. Кассационная инстанция поддержала позицию суда первой инстанции. Президиум Высшего арбитражного суда отметил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели, и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.

Описание обеспеченного залогом обязательства в договоре залога

Известна старая судебная позиция: если залогодатель и должник совпадают, то в договоре залога необязательно приводить все условия обеспеченного обязательства — достаточно сделать отсылку к основному договору. Но если залогодатель — третье лицо, то в договоре залога надо максимально подробно описать обеспеченное обязательство(п. 43 постановления пленумов Верховного и Высшего арбитражного судов от 01.07.96 № 6/8). Подход понятен: залогодержатель и должник могут изменить описание обеспеченного обязательства, ухудшив положение залогодателя. Вследствие этого подхода некоторые суды признавали договор залога незаключенным, если в нем описаны не все условия обеспеченного обязательства. Но год назад Президиум ВАС РФ скорректировал эту практику в постановлении от 15.02.11 № 6737/10 . В этом деле договор ипотеки содержал условия об обеспеченном обязательстве — сумме кредита и сроке его возврата. Также имелась фраза о том, что ипотека обеспечивает еще и обязательства по уплате процентов, но их размер и сроки уплаты не раскрывались(была ссылка на кредитный договор). Нижестоящие суды сочли, что договор ипотеки > > не заключен. Но Высший арбитражный суд указал, что обеспеченные залогом требования просто ограничены суммой основного долга. Та же идея нашла отражение в пункте 13 постановления № 10: отсутствие в договоре залога условий о размере или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга, но не влечет незаключенность договора о залоге.

Возможна плавающая сумма залогового обеспечения, но она должна быть ограничена

Как было указано ранее, предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого определен в Гражданском кодексе. Однако наиболее часто предметом ипотеки выступают здания, сооружения и земельные участки. Особенностью данных объектов недвижимости является то, что их собственники зачастую прибегают преобразования данных объектов с целью их улучшения в виде реконструкции, их укрупнению или, наоборот, разделения для различных целей.

Отдельным видом недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, являются здания и сооружения. Именно данные объекты чаще других подвергаются различным изменениям, будь то перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных. Зачастую на практике возникает следующий вопрос –означает ли такое преобразование объекта недвижимости изменение предмета ипотеки или такое преобразование необходимо рассматривать как юридическую гибель одного объекта (что одновременно является основанием для прекращения ипотечных отношений), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки? Законодательство об ипотеке четкого ответа на этот вопрос не дает, однако существует ряд судебных актов, в которых высказываются различные мнения по данному вопросу.

Судебная практика в части юридической оценки факта изменения предмета ипотеки показывает, что суды по-разному оценивает данное обстоятельство: ряд судов считает, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, в то время как другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки. Следует рассмотреть конкретные судебные дела, в которых давалась оценка данным обстоятельствам, а также отдельно выделить, какие именно преобразования заложенного недвижимого имущества стоит рассматривать как изменение предмета ипотеки и что понимается под гибелью предмета ипотеки

В одном из судебных разбирательств суды первой и кассационной инстанции посчитали, что при создании объектов в процессе разделения изначально заложенного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов нежилое помещение, заложенное по договору ипотеки прекратило существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное дело было пересмотрено в порядке надзора, Президиум ВАС указал, что суды первой и кассационной инстанций не учли следующее обстоятельство, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. Однако из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся предметом залога, было разделено предпринимателем на два помещения, однако разделение предмета залога на части не означает его гибель. Помимо этого, суд обратил внимание на тот факт, что залогодержатель выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога, и обременение права собственности на помещения № 1 и № 2 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.

В период действия ипотеки возможны случаи, когда в заложенном имуществе производят ремонт или реконструкцию, вследствие которых могут изменяться технические характеристики заложенного объекта недвижимости. В связи с этим возникают спорный вопрос – является ли такая реконструкция изменением или же в результате реконструкции образуется совершенно новый объект, отличный от заложенного имущества и соответственно реконструкцию стоит рассматривать как гибель изначально заложенного имущества. Для разрешения данного вопроса следует обратиться к судебной практике.

В одном из дел истица указывала на реконструкцию объекта ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем, ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Судом было установлено, что произошло изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции. Суд указал, что данное изменение не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что ипотека, установленная на объект недвижимости, подвергшегося реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта.Суд отметил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога.

В аналогичном судебном разбирательство суд указал, что изменение параметров предмета ипотеки (высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанными, не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога.

В следующем судебном разбирательстве предмет ипотеки был реконструирован– произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома. Суд установил, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, как указано в заключении эксперта, и рассматривать данные улучшения необходимо как изменение предмета ипотеки, но не как его гибель.

Подобным образом было решено дело, в котором период действия договора об ипотеке залогодатель произвел реконструкцию заложенного здания, результатом которой стало построенное новое здание, отличное по своим параметрам от изначально заложенного .

Из приведенных судебных решений следует сделать вывод о том, что преобразование заложенного недвижимого имущества в виде его разделения на несколько самостоятельных объектов, реконструкции, изменение параметров объекта, суды рассматривают именно как изменение предмета ипотеки, а не его гибель. При этом ни в одном из приведенных судебных решений суды не указывают, каким образом они смогли отграничить такие понятия как гибель и изменение предметов ипотеки. Стоит предположить, что данные преобразования по своим характеристикам не подпадают под понятие «гибель», определение которого не содержится в Гражданском Кодексе, однако широко используется в судебной практике. Как неоднократно в своих решениях указывали суды, под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Некоторые судебные инстанции определяют также гибель как физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.

Наиболее сложным в судебной практике является вопрос о том, можно ли говорить о гибели имущества в том случае, если заложенный объект недвижимости был уничтожен, а на его месте возведен новый, отличный от изначально заложенного объект. Главным критерием определения гибели имущества в данном случае, исходя из материалов судебной практики, представляется полное уничтожение заложенного предмета ипотеки.

Рассмотрение судами вопроса о таком изменении заложенного имущества как строительство конструктивно нового объекта на месте изначально заложенного требует пристального внимания. В одном из судебных дел было установлено, что собственник здания разрушил заложенный объект и возвел новый объект недвижимости, в котором не осталось от прежнего здания ни одной стены. Для того, чтобы определить произошла ли гибель заложенного имущества судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической гибель объекта – здания по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, задолженного имущества, являющего предметом заключенного между сторонами договора ипотеки (залога) не произошло. Данный вывод экспертизы был обусловлен тем, что доля реконструированного -заложенного по договору ипотеки строения в существующем составляет определенную долю первоначального здания (в части фундамента). При этом слияние предмета залога с другим имуществом в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, а потому не является основанием для прекращения залога и, соответственно, доводы истца о том, что произошла гибель предмета залога, являются не обоснованными.

Аналогичным образом было решено дело, в котором залогодатель настаивал, что предмет залога к моменту судебного разбирательства отсутствует, пояснив, что в заложенном здании произошел пожар, после которого данное здание практически было уничтожено огнем–остались только шлакоблочные стены. При этом к моменту судебного разбирательства на месте уничтоженного огнем здания уже построено другое здание другой конструкции. В связи с этим залогодатель просил в части обращения взыскания на здание отказать, поскольку ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Залогодержатель по данному ипотечному обязательству придерживался другой позиции, он пояснил, что действительно на месте старого здания, на том же фундаменте, построено новое здание, однако считает, что гибель заложенного имущества не произошла, а здание просто реконструировано. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что однозначных доказательств, подтверждающих полное уничтожение объекта ипотеки суду не представлено, а вновь возведенное здание было рассмотрено как результат реконструкции изначально заложенного. При этом суд обратил внимание, что такое изменение нельзя рассматривать как гибель предмета ипотеки по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое влечет прекращение залога. Суд также указал на отсутствие необходимости вносить какие либо сведения о таком изменении в ипотечный договор.

Таким образом факт гибели предмета ипотеки требует детального подтверждения, в ряде случаев требуется не только юридические документы, подтверждающие такую гибель, но и проведение специальной технической экспертизы, доказывающей факт полного уничтожения изначально заложенного недвижимого имущества. В противном случае возведенное здание или сооружение на месте утраченного заложенного имущества будет рассматриваться как реконструкция и в этой связи на данный объект будет распространяться ранее возникшее ипотечное обязательство.

В ряде случаях возможно такое изменение заложенного имущества, как изменение относительно площади объекта, при том что внешне этот объект остается в неизменном виде. Такое изменение возможно в двух случаях: общая площадь здания может увеличиться за счёт ранее неучтенных площадей (к примеру площадей подвала), за счет уточнения площадей и за счёт демонтажа внутренних конструкций (к примеру стен или перегородок). Изменение такого имущества необходимо рассматривать прежде не в контексте соотношения таких изменений с гибелью имущества, а в рамках возможности признания договора ипотеки незаключенным в силу несоблюдения при его заключении обязательных требований закона, а именно отсутствия в договоре данных, позволяющих определить предмет договора.

В одном из судебных дел. ответчик настаивал на признании договора незаключенным в связи с указанными выше обстоятельствами. Он указал на нормы законодательства, а именно п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ согласно которой предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточными для идентификации предмета ипотеки описанием, по его мнению, являются: части, из которых состоит помещение, их обозначения, площадь, а также идентификационный уникальный номер объекта недвижимости. Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания - как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания.

Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под "достаточным для идентификации описанием" (ст.9. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкциив площадь здания не включается.

Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.

Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости. Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 №90 . В п.1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.

Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что "заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства". Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п.4 ст.64, ст.65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.

Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.

Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки. Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.

Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений. Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно статье 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Существует также возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора. Более того, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Отдельно стоить обратить внимание на регулирование вопроса сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении, перераспределении, которое регулирует ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. В данной статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких либо распорядительных действий собственниками данных участков. Аналогичным образом сохраняется обременение в виде сервитута: «сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах». В остальных случаях, согласно п.6 ст.10.8 Земельного кодекса, обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.

Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм, то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.

Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С.Бевзенко . По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.

В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок (к примеру, с права аренды на право собственности).

В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов.Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя - на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.

Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.

Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2007 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка.Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.

Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера. Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона "О залоге" не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.

В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог. Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.

Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 Гражданского Кодекса РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

При выдаче банком кредита под залог важно проводить мониторинг предмета залога, не переданного банку, и своевременно принимать меры, если установлено отсутствие предмета залога или его повреждение. Рассмотрим, что может предпринять банк в таком случае.

Замена предмета залога или изменение способа обеспечения возврата кредита

В ходе мониторинга предмета залога банк проверяет в том числе наличие и состояние предмета залога <*> . При этом может быть выявлено отсутствие или повреждение предмета залога, в частности:

— утрата ;

— повреждение ;

— прекращение права собственности залогодателя на предмет залога или права хозяйственного ведения или оперативного управления по предусмотренным законодательством основаниям (например, предмет залога может быть продан, изъят собственником и др.).

В каждом из этих случаев залогодателю предоставлено право в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное <*> .

Если залогодатель не воспользуется этим правом, когда заложенная вещь погибла или заложенное право прекратилось, то залог прекращается <*> .

На заметку
По общему правилу, на замену предмета залога залогодатель должен получить согласие банка. Законодательством или договором залога может быть предусмотрено иное <*> .

При выявлении гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права рекомендуем не дожидаться инициативы залогодателя, а инициировать замену предмета залога или способа обеспечения возврата кредита, так как можно упустить время и залог прекратится.

Хотя право залога сохраняет силу при переходе с согласия банка права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения, в интересах банка в таких случаях инициировать замену предмета залога <*> . Рекомендуем это сделать, так как у банка часто отсутствуют договорные отношения относительно предмета залога с новым обладателем заложенного имущества. А в этом случае, как правило, возникают сложности с мониторингом наличия и состояния предмета залога. Помимо этого, могут возникнуть сложности с обращением на него взыскания и последующим удовлетворением за счет его стоимости своих требований.

На заметку
Так как в сохранении залогового обеспечения возврата кредита заинтересован прежде всего банк-залогодержатель, рекомендуем предусмотреть в договоре залога порядок замены предмета залога (срок замены, порядок получения согласия банка на замену и др.) в случае его отчуждения залогодателем, гибели, повреждения, ареста, прекращения заложенного права, иных случаев выбытия предмета залога из владения залогодателя <*> .

Относительно залога товаров в обороте действует следующее правило: они перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления <*> . В связи с этим при приеме в залог товаров в обороте рекомендуем проводить мониторинг фактического поступления и отгрузки товаров. В случае отсутствия или недостаточности у залогодателя товаров, товарооборота можно инициировать замену предмета залога или способа обеспечения возврата кредита.

На заметку
Исходя из фактической ситуации с наличием и состоянием предмета залога банк и залогодатель могут расторгнуть договор залога и выбрать иной способ обеспечения возврата кредита <*> . Случаи, когда стороны кредитного договора заменяют способ обеспечения возврата кредита, можно предусмотреть в кредитном договоре.

Досрочный возврат кредита или взыскание заложенного имущества

В ряде случаев при отсутствии предмета залога у залогодателя банк может не инициировать замену предмета залога, а потребовать досрочного возврата кредита , в частности:

— при нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте <*> . Например, когда залогодатель допускает понижение количества, а, следовательно, и стоимости заложенных товаров несоразмерно исполненной части кредитного обязательства <*> ;

— когда предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с договором залога <*> . Например, если предмет залога продан без согласия залогодержателя, когда согласие было необходимо в соответствии с договором;

— при нарушении залогодателем правил о замене предмета залога <*> . Например, в случае замены предмета залога без согласия залогодержателя <*> , при нарушении условий договора залога о замене предмета залога в случае его утраты, повреждения;

— когда предмет залога утрачен по обстоятельствам, за которые залогодатель не отвечает , причем он в разумный срок не восстановил предмет залога, не заменил его равноценным с согласия залогодержателя <*> . Например, в случае хищения, уничтожения стихийным бедствием;

— когда право собственности залогодателя на заложенное имущество прекратилось в связи с изъятием (выкупом) для государственных нужд, реквизицией или национализацией <*> ;

— когда заложенное имущество изъято у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том основании, что залогодатель незаконно владеет имуществом, а не является его собственником; заложенное имущество изъято в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение (конфискации) <*> .

На заметку
Обстоятельства, при которых банк вправе требовать досрочного возврата кредита, условия досрочного возврата можно предусмотреть в кредитном договоре <*> .

Если требование банка о досрочном возврате кредита не исполнено, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях:

— залогодатель нарушил правила о последующем залоге <*> . Например, договором залога между залогодателем и банком запрещен последующий залог имущества, переданного в залог, однако залогодатель нарушил этот запрет <*> ;

— залогодатель не принимает меры по страхованию и сохранению заложенного имущества <*> ;

— фактическое наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества не соответствуют условиям договора залога <*> ;

— залогодатель нарушает правила распоряжения заложенным имуществом <*> . Например, без согласия залогодержателя передал в аренду заложенное имущество.

Официальный текст :

Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

1. Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

2. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Комментарий юриста :

Замена предмета залога по пункту 1 данной статьи представляет собой один из частных случаев изменения договора залога. Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Отсюда вытекает, что договор может предусмотреть и одностороннее изменение. В частности, в договоре залога может быть установлено, что предмет залога может быть заменен (и, следовательно, договор изменен) без согласия залогодержателя.

Пункт 2 ст. 345 ГК РФ содержит правило, по которому залогодателю предоставлено право по своему усмотрению изменить договор залога в случае гибели предмета залога. Гибель предмета залога означает, что гражданское правоотношение лишается своего объекта и не может продолжать свое существование без соответствующего изменения. В соответствии со статьей 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенным считается условие о предмете договора. Поэтому замена предмета договора залога является изменением договора залога.

Пункт 2 статьи 345, устанавливая, что залогодатель вправе заменить погибший предмет залога, тем самым дает ему право на одностороннее изменение договора залога. После такой замены договор залога получает новый предмет, т.е. является измененным договором залога. Важно подчеркнуть, что пункт 2 статьи 345 не требует согласия залогодержателя на изменение договора залога. Он указывает, что залогодатель "вправе" произвести и замену. Отсюда вытекает, что залогодержатель обязан с таким изменением договора согласиться.

Пункт 2 статьи 345 Гражданского Кодекса РФ оставляет на усмотрение залогодателя не только решение вопроса о том, изменять или не изменять договор залога, но и, в положительном случае, как его изменять и в какой срок производить изменение. В статье указано, что залогодатель вправе заменить предмет "равноценным имуществом". При этом не определено, как и кем устанавливается эта равноценность. Поскольку же вопрос об изменении договора решается односторонне залогодателем, ему тем самым предоставлено право и решать, какое имущество является равноценным.

Статья 345 не дает в этой процедуре залогодержателю никаких прав, он не наделен и правом голоса при решении залогодателя о равноценности имущества. Характерная черта пункта 2 данной статьи состоит в том, что она не устанавливает твердого срока, в течение которого залогодатель должен решить вопрос об изменении договора залога.