Все источники финансирования можно разделить на 3 группы: собственные, привлеченные и заемные.

К собственным средствам относят :

· Прибыль предприятий. Прибыль,если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. При этом, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.

· Амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.

· Собственные средства граждан.

На долю собственных средствв настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.

К привлеченным средствам относят денежные средства, которые привлекают через выпуск акций, продажу паев, а также долевых взносов на строительство физических и юридических лиц.

К заемным средствам относят: все виды кредитов и займов. Мы же будем рассматривать только кредитование недвижимости.

1.3.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости – получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями. В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и назвали ипотекой (по-гречески «hypotheca» –подставка, подпорка).

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства.

В 1754 г. было положено начало формированию в России системы организованного ипотечного кредитования. Во второй половине XIX века уже существовала стройная система, в которую входили как государственные кредитные учреждения – Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк (1883 г.), так и частные Акционерные земельные банки и Взаимно-общественные земельные банки.

К началу ХХ столетия Россия имела развитую успешно функционирующую систему ипотечного кредитования, доступную многим слоям населения. Достаточно сказать, что ссудно-сберегательные и ссудные товарищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли 8 миллионов человек.

Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось только в девяностые годы.

Ипотека (залог недвижимости) непосредственно связана с кредитными отношениями.

Наиболее общее определение ипотеки – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

Иначе говоря, ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды.

Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основным из которых являются:

· Часть первая ГК РФ (статьи 334-358) главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» §3 «Залог»

· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

· Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с изменениями и дополнениями.

Согласно ст.5 данного закона предметом ипотеки (залога) могут являться:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства.

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки не может быть:

1. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (квартира).

2. Имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание (памятники архитектуры, объекты для захоронения радиоактивных отходов и т.п.), а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особоохраняемые природные территории.

4. Часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования (например, для ИЖС в Сочи -2-3 сотки).

5. Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Основными участниками рынка ипотеки являются:

Залогодатели (заемщики ) – физические или юридические лица, предоставившие недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность; добровольное предоставление в залог недвижимого имущества; способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели ) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения.

Основные функции кредитора:

Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

Оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

Обслуживание ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Фонды ипотечного кредитования (в России АИЖК –агентства ипотечного жилищного кредитования) специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий, сложившихся в регионе.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, а также ведение единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенного объекта недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают государственные (муниципальные) и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

· Ипотека в силу закона;

· Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

· покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;

· строительство дома с использованием кредитных средств банка;

Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

В ипотеку (в залог) может быть передано имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно ст.10 Закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Этапы ипотечного кредитования приведены в Приложении 2.

Главой 3 закона «Об ипотеке» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

«Закладная» - это ценная бумага или юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости. Закладные подлежат регистрации.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая несколько напоминает вексель. Она призвана регулировать отношения между заемщиком и кредитором в части возврата кредита и залоговых отношений.

Различия между ипотечным договором и закладной приведены в таблице 1.2.

Ипотечный договор являет собой основной документ, удостоверяющий ипотеку, в то время как закладная выступает в качестве его гарантии.

Оригинал закладной хранится у банка-кредитора, однако на руки заемщику передается заверенная в нотариусе копия. Без письменного

Источники финансирования недвижимости (формы привлечения ресурсов)

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным источникам финансирования относятся:

• 1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
• 2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
• 3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
• 4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
• 5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
• 6. Благотворительньне взносы и пр.

На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).

К внешним источникам финансирования относятся:

1. Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;

Основные направлений использования бюджетных средств:

• * Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;
• * Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;
• * Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;
• * Инженерная подготовка территорий под новое строительство.
• 2. Иностранные инвестиции предоставляемые в форме финансового пая или иного материального иои нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций;
• 3. Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставлясмые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях);
• 4. Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.

Банковский кредит представляет собой ссуду, выданную банком или кредитным учреждением на условиях срочности, возвратности, платности.

Банковские кредиты населению следует рассматривать как значительный источник средств на жилищное строительство. В связи с этим важное начение имеет испольование различных форм финансово-кредитного механизма:

• * Институты залога недвижимости;
• * Ипотечный кредит;
• * Льготное и бесплатное предоставление инженерно подготовленных территорий под застройку;
• * Предоставление предприятиями ссуд своим работникам под льготный процент и погашение взятых ими кредитов.
• 5. Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.

В странах с развитой рыночной экономикой термнны «инвестирование» и «финансирование» часто употребляются в одинаковом смысле. В России эти экономические категории четко различаются. В силу недостаточно развитого инвестиционного рынка инвестиции в России часто не выполняют своей основной функции, оставаясь элементом чистого финансирования.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является большая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала (или незаемных средств): расчет покупателя и продавца при совершении сделки за счет только собственных средств - осуществляется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также является довольно редким и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Основная форма вложения инвестиций в объекты недвижимости - смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может быть внесен одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества других внешних источников накоплений.

Привлечение внешних ресурсов сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

В этих условиях для расширения видов и источников финансирования рынка недвижимости происходит поиск таких форм взаимодействия государства с инвесторами, которые позволяют увеличить их капиталовложения в недвижимость (на примере Москвы):

• * Принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
• * Эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
• * Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей Под ред. Ресина, Экономика недвижимости, изд-во «Дело», М 2000г, с. 100.

Инвестирование недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий. Наиболее широко применяются: собственный капитал, ипотека, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Однако постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области.

1. Введение………………………………………………………2

2. Операции с недвижимостью:

· Купля – продажа………………………………………...4

· Аренда……………………………………………………6

· Ипотека………………………………………………….10

· Обмен жилых помещений………………………………11

· Дарение жилых помещений…………………………….12

3. Заключение…………………………………………………….14

4. Список литературы ……………………………………………15

Введение

Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Объектами недвижимости являются:

Незастроенные земельные участки;

Жилые здания;

Многоэтажные жилые здания;

Квартиры в жилом доме;

Нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;

Промышленные и производственные здания;

Незавершенное строительство.

Участники рынка недвижимости:

Покупатель – продавец.

1. Оценщики (государственные, независимые)

2. Риэлторы (обмен, продажа)

3. Брокеры

5. Специалисты страхования и регистрации

6. Ипотечные банки

7. Средства массовой информации

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.

Цена – это свершившийся факт.

Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.

Стоимость бывает в пользовании и в обмене:

В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.

В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:

Ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);

Залоговая – при предоставлении ипотечного кредита;

Страховая стоимость;

Арендная.

Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» . Купля-продажа представляет собой двусторонний договор.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила - продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов .

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами - индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг - страхование, кредитование и т.д.

Аренда

В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель - тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,- пишет О.С.Иоффе,- есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» . Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

· для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

· имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

· предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

· договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) .

Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,- отмечает Г.Ф.Шершеневич . Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• источники и составляющие доходности, особенности инвестиций в недвижимость:
• требования к признанию юридического и физического лица в качестве квалифицированного инвестора;
• права инвестора, их государственные гарантии, условия прекращения или приостановления инвестиционной деятельности;
• формы инвестирования в недвижимость на территории России иностранных инвесторов;
• основные характеристики первичного и вторичного рынков инвестиций в недвижимость;
• особенности движения капитала в форме инвестиций в недвижимость;
• формы финансирования проектов по развитию недвижимости;
• сущность и основные характеристики ипотечного кредитования сделок с недвижимым имуществом;
• классификацию и содержание применяемых в мировой практике моделей ипотечного кредитования;
• роль и функции государства в организации и развитии системы залогового финансирования сделок с недвижимостью;
• основные задачи анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• содержание работ анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• основные принципы выполнения работ по исследованию рынка недвижимости и его общих тенденций на национальном, региональном и городском уровнях;
• системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• цели и основные методы анализа рисков при обосновании инвестиционных решений;

уметь

• определять составляющие доходности инвестиций в недвижимость;
• выбирать наиболее эффективные формы инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• оценивать целесообразность и эффективность применения моделей ипотечного кредитования объектов недвижимости в зависимости от их вида и условий сделки;
• проводить анализ рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• применять современные системы измерения продуктивности инвестиций в недвижимость;
• использовать в обосновании инвестиционных решений качественный и количественный методы анализа рисков;

владеть

• навыками выбора наиболее эффективных форм, моделей и методов инвестирования развития конкретных объектов недвижимости и рыночных сделок с ними;
• навыками организации работ и использования методов анализа рынка недвижимости для обоснования инвестиционных решений;
• современными системами измерения продуктивности инвестиций в недвижимость и методами анализа рисков при обосновании инвестиционных решений.

Формы и методы привлечения инвестиций в финансирование операций с объектами недвижимости

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира приобретения и улучшения объектов недвижимости финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается:

• – из прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• – текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• – дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

Инвестиции в недвижимость делятся на прямые и портфельные и имеют следующие основные особенности:

• – долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• – невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• – потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• – необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• – потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
• – относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• – многообразие источников инвестирования.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты недвижимости.

Портфельные (финансовые) инвестиции – это вложения не в сами объекты недвижимости, а в выпущенные под их обеспечение ценные бумаги (ипотечные ценные бумаги). Юридические и физические лица, осуществляющие вложения финансовых средств в операции с объектами недвижимости и цепными бумагами, называются инвесторами. Они активные участники рынка недвижимости. Инвесторы делятся на две основные группы – индивидуальные и институциональные инвесторы.

Индивидуальный инвестор – это юридическое и физическое лицо, которое вкладывает в недвижимость и обеспеченные ей цепные бумаги собственные средства с целью получения прибыли.

Институциональный инвестор – юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные и пенсионные фонды, страховые и кредитные организации. На современных рынках ценных бумаг институциональные инвесторы являются одними из важнейших участников, и особенно активное их развитие отмечалось с конца 1980-х гг. Они предлагают более эффективное управление инвестиционными ресурсами, что не могут обеспечить индивидуальные инвесторы по причине отсутствия необходимых профессиональных навыков и опыта. Это управление обеспечивает диверсификацию рисков с помощью вложения средств индивидуальных инвесторов в различные инструменты финансового рынка. Кроме того, институциональные инвесторы, аккумулируя сбережения мелких инвесторов, накапливают значительные ресурсы, что дает возможность снизить затраты на проведение операций на рынке ценных бумаг.

Существует понятие квалифицированного инвестора. Впервые в РФ понятие "квалифицированный инвестор" было обозначено в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-Φ3 "О рынке ценных бумаг" и уточнено в Федеральном законе № 334-Φ3 от 06 декабря 2007 г. "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Квалифицированный инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое может быть признано для осуществления операций на рынке ценных бумаг в отношении одного или нескольких видов ценных бумаг и иных финансовых инструментов, одного вида или нескольких видов услуг, предназначенных для квалифицированных инвесторов. Признание лица квалифицированным инвестором может быть осуществлено по его письменному заявлению брокерами, управляющими, иными лицами, определенными законом, в случаях и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку цепных бумаг.

Физические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – владение ценными бумагами или иными финансовыми инструментами на сумму не менее 3 млн руб.;
• – наличие определенного опыта работы в финансовой организации, совершавшей операции с ценными бумагами при наличии квалификационного аттестата участника финансового рынка не менее года (для остальных опыт работы не меньше трех лет);
• – ежеквартальное проведение не менее 10 сделок с ценными бумагами или иными инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью нс менее 300 тыс. руб.

Юридические лица могут быть признаны квалифицированными инвесторами при соблюдении любых двух из указанных требований:

• – не менее 100 млн руб. собственного капитала;
• – ежеквартальное проведение не менее пяти сделок с ценными бумагами или иными финансовыми инструментами в течение четырех кварталов общей стоимостью не менее 3 млн руб.;
• – не менее 1 млрд руб. оборота (выручки) за установленный период;
• – не менее 2 млрд руб. активов по данным бухгалтерского баланса за последний год, в том числе в доверительном управлении.

Также ст. 4 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон “Об инвестиционных фондах” и отдельные законодательные акты Российской Федерации" определен список организаций, которые в соответствии со своей профессиональной лицензией являются квалифицированными институциональными инвесторами, а именно:

• – брокеры, дилеры и управляющие;
• – кредитные организации;
• – акционерные инвестиционные фонды;
• – управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов;
• – страховые организации;
• – негосударственные пенсионные фонды;
• – Центральный банк РФ;
• – государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)";
• – Агентство по страхованию вкладов;
• – международные финансовые организации, в том числе Всемирный банк, Международный валютный фонд, Европейский центральный банк, Европейский инвестиционный банк, Европейский банк реконструкции и развития;
• – иные лица, отнесенные к квалифицированным инвесторам федеральными законами.

Любой инвестор имеет право:

• – самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;
• – привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;
• – передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;
• – контролировать целевое назначение инвестиций;
• – владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций.

Государство гарантирует стабильность прав инвесторов по следующим направлениям:

• – положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;
• – не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;
• – безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

• – признания инвестора банкротом;
• – стихийных бедствий, катастроф;
• – введения чрезвычайного положения;
• – если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

• – долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства;
• – приобретения предприятий;
• – создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
• – приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
• – приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
• – приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
• – предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Первичный инвестиционный рынок недвижимости формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав и при инвестировании строительства или улучшения объектов недвижимости, которые не сопровождаются передачей прав. К первичному инвестиционному рынку относятся также операции по залогу недвижимого имущества (ипотеке) с целью получения ссуды (ипотечного кредита) и эмиссии первичных ипотечных ценных бумаг – закладных. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Основой инвестиционной деятельности в сфере недвижимости выступает инвестиционный механизм, представляющий собой целенаправленную взаимодействующую совокупность методов и форм, источников инвестиций, инструментов и рычагов воздействия на производственный процесс в интересах расширения действующего производства или авансирования вновь создаваемого производства.

Экономическими источниками инвестиций в строительство являются амортизационный фонд, чистые накопления народного хозяйства (прибыль предприятия, прямые доходы бюджета), сбережения населения, элементы национального богатства (резервные, страховые фонды), эмиссия денег, иностранный капитал.

В организационно-финансовом аспекте источники инвестиций в недвижимость подразделяются на собственный и заемный капитал фирмы, централизованные ресурсы (безвозвратные бюджетные ассигнования, льготные инвестиционные государственные кредиты), иностранные инвестиции (вклады в уставные фонды и покупка акций предприятий, кредиты зарубежных банков и финансовых организаций) и средства населения.

Сравнительный анализ инвестиций в недвижимость и других форм капиталовложений позволяет выделить следующие их особенности:

• – по своей природе данные инвестиции всегда имеют длительный характер;
• – издержки, сопряженные с покупкой или продажей капитала, инвестированного в недвижимость, относительно велики;
• – сумма капитала для приобретения недвижимости требуется довольно значительная, и не всегда возможно приобретать недвижимость долями;
• – время покупки и продажи достаточно продолжительно;
• – недвижимость легко становится объектом государственного воздействия в самых различных формах;
• – стоимость недвижимости склонна к возрастанию, что обусловливает высокую защищенность от инфляции.

Приобретение недвижимости в личную собственность рассматривается как инвестиционное вложение, приносящее доход, что предполагает получение в будущем определенных выгод. В процессе владения объектом недвижимости собственник получает ряд положительных финансовых результатов, среди которых можно выделить поток денежных средств, повышение стоимости, экономию на подоходном налоге, снижение ипотечного долга. Место недвижимости в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем другие, особенно в переходных экономических системах. Инвестиции в недвижимость характеризуются низкой ликвидностью, высокими издержками операций купли-продажи, с одной стороны, и надежностью вложения капитала и доходностью – с другой.

Движение капитала в форме инвестиций в недвижимость имеет свои особенности, следующие из специфики формирования исходной точки движения инвестиций – ресурсов инвестирования как результата предыдущей инвестиционной деятельности.

На первой стадии определяются источники финансирования, пропорции в распределении чистого дохода на фонд накопления и фонд потребления, осуществляется отбор альтернатив инвестирования, формируется инвестиционный спрос.

На второй стадии размещения инвестиционных ресурсов главное внимание уделяется структуре с целью кругооборота инвестиций и превращения потенциального инвестиционного спроса в реальный, подготовке производственной деятельности фирмы и оценке инвестиционного объекта.

Интенсивность жилищных инвестиций измеряется с помощью ряда статистических показателей:

• – валовой объем инвестиций – данные о законченном строительстве (служит для оценки валовых инвестиций, однако не учитывает амортизацию и выбытие жилья, объемы которых необходимо вычесть из валовых инвестиций);
• – количество начатых строек (не совпадает с объемом чистых инвестиций, поскольку не только исключает потери жилищного фонда в результате амортизации и разрушения, но и касается количества начатых строек, которые могут превратиться в незавершенное строительство);
• – количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени (служит показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности).

В зависимости от интересов субъекта инвестирования результат инвестиций выражается в виде прироста национального дохода, экономии общественного труда, снижения текущих расходов по производству продукции или оказанию услуг, роста дохода или прибыли предприятия. Затраты включают в себя объемы инвестиций, необходимых для осуществления технико-экономических исследований инвестиционных возможностей; разработки технико-экономического обоснования или бизнес-плана реализации инвестиционного проекта; на проектно-изыскательские работы; на производство строительно-монтажных работ; па приобретение и монтаж оборудования и другие расходы. В зависимости от уровня цели инвестора выделяют показатели народнохозяйственной, бюджетной и коммерческой эффективности, при этом учитываются прямые, сопутствующие и сопряженные инвестиции.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

• краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором – коммерческим банком);
• долгосрочного кредитования (как правило, институциональным инвестором (пенсионный фонд, страховая компания) или ипотечным банком);
• сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Отличия между долгосрочным и краткосрочным финансированием касаются следующих моментов.

1. Обеспечение кредита.

Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму "корпоративного" кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект этот проект и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежное обеспечение. Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым и является недвижимость.

2. Технология выдачи кредита и механизм его возврата.

Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования.

В случае кредита под строительство предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере осуществления отдельных этапов работ, а погашение всей суммы осуществляется единовременно по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными способами предоставления средств под строительство являются:

• – поэтапный метод, суть которого состоит в том, что по мере завершения создания частей объекта кредитор предоставляет часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта;
• – метод драфта, по нему кредитор предоставляет средства по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, осуществляющего контроль над строительством, о выполнении работ;
• – метод ваучеров, когда кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства.
• 3. Риски, связанные с кредитованием, и механизмы управления ими.

При кредитовании строительства особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

• – возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• – задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• – несоответствие созданного объекта требованиям качества, экологическим нормативам и пр.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам на строительство, как правило, существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся плата за кредит состоит из платы за предоставление кредита и уплаты процентов по кредиту, который, как правило, выдается на условии "плавающей" ставки. Последняя изменяется вместе с базовой процентной ставкой, в качестве которой, как правило, применяется ставка рефинансирования Центрального банка РФ.

В то же время краткосрочное кредитование, в отличие от долгосрочного, в меньшей степени подвержено рискам, связанным с инфляцией, в силу относительно коротких сроков строительства. При долгосрочном кредитовании инфляционные риски имеют важное значение.

Краткосрочное кредитование базируется на взаимоотношениях двух сторон – девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

• – большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;
• – "первоклассные" проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;
• – по мерс укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;
• – девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией. Во-первых, девелопмент по определению является процессом создания ценности, которая еще не существует при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладает достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Достаточно распространенным видом финансирования является так называемое форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания инвестируют реализацию проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, так как уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства. К тому же, невзирая на то что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию довольно часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды. Этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе "базовой ренты", либо на основе "базовой доходности".

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50: 50.

При другом варианте – по методу базовой доходности – между инвестором и девелопером может быть оговорена "приоритетная", или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как эго происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажу с обратной арендой предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Механизм получения гарантий состоит в следующем. Институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект.

Такого рода соглашение носит название "выводящего" соглашения, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

• – заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий "выводящего" соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. "выкупит" кредит под строительство;
• – институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что "выводящий" платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций.

Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости.

Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть: . органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами; . организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности; . международные организации, иностранные юридические лица; . физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.Источниками финансирования капитальных вложений могут быть: . собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц); . средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства; . заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.); . привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц); . финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке; . средства внебюджетных фондов; . средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе; средства бюджетов субъектов РФ; . средства иностранных инвесторов. Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и чужие (заемные) денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся:
- средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;

Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;

Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
Благотворительные взносы и пр.

К внешним источникам финансирования относятся:

Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

Основные направлений использования бюджетных средств:

Ремонт и строительство жилищного фонда социального использования;

Развитие базы стройиндустрии и производства высокоэффективных строительных материалов;

Строительство и реконструкция объектов коммунального хозяйства;

Инженерная подготовка территорий под новое строительство.

Финансирование государственных централизованных капитальных вложений за счет средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозвратной основе, осуществляется в соответствии с утвержденным перечнем строек и объектов для федеральных государственных нужд при отсутствии других источников или в порядке государственной поддержки строительства приоритетных объектов производственного назначения при максимальном привлечении собственных заемных и других средств.Перечень коммерческих банков, осуществляющих операции по финансированию заемщиков (застройщиков), определяется Правительственной комиссией по вопросам кредитной политики по представлению Министерства финансов Российской Федерации с учетом мнения Центрального банка Российской Федерации и министерств и ведомств Российской Федерации. Финансирование и кредитование строительства объектов смешанного инвестирования за счет федерального бюджета, собственных средств организаций, предприятий и других юридических и физических лиц осуществляются с соблюдением пропорций расходования бюджетных ассигнований и собственных средств в течение всего периода строительства объектов. Финансирование капитальных вложений за счет собственных средств инвесторов, а также за счет собственных средств банка производится по договоренности сторон. Договаривающиеся стороны самостоятельно определяют порядок внесения инвесторами (заказчиками) собственных средств на счета в банки для финансирования капитальных вложений, кредитования и взаиморасчетов между участниками инвестиционного процесса за выполненные подрядные работы и поставку оборудования, материальных и энергетических ресурсов, оказание услуг. Формы оплаты определяются договорами.