Подпишись и читай
самые интересные
статьи первым!

Корректировка на мебель при оценке квартиры. Оценка квартиры доходным подходом

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего Объекта оценки. Метод дисконтирования денежных потоков исходит из того, что потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости, а собственник не продаст недвижимость по цене меньшей, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. В результате, продавец и покупатель приходят к согласию о рыночной цене, соответствующей текущей стоимости суммы будущих доходов.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки. Метод капитализации прибыли исходит из того, что стоимость собственности (Объекта оценки) равна текущей стоимости будущих денежных доходов, которые принесет эта собственность, и выражается формулой 4:

Метод капитализации в наибольшей степени используется при оценке недвижимости, которая в течение длительного периода приносит примерно одинаковые величины прибыли или темпы роста прибыли постоянны. Метод чаще применяется при оценке объектов недвижимости, чем при оценке бизнеса и не требует долгосрочных прогнозов.

Для оценки стоимости квартиры методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью квартиры. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов, при известной заявленной цене продажи и расчётном потенциальном валовом доходе определяется расчётная ставка капитализации (коэффициент капитализации).

Используемая информация по аналогам сформирована в табл. 10. Для сравнения отобраны 3-комнатные квартиры схожей площади в панельных домах.


Таблица 10

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 115404, г. Москва, ул. Липецкая, д.36/20 115404, г. Москва, ул. Ягодная, д.8 115404г. Москва, ул. Загорьевская, д.21 115404, г. Москва, ул. Загорьевская, д.23
Заявленная цена 54 000 55 000 50 000 50 000
Общая площадь, м 2 59.3 57.8 55.2
Условия рынка (время) аналогичные аналогичные аналогичные аналогичные
Расстояние до станции московского метрополитена, мин
нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Наличие:
- мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
- Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется нет
- домофона Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Балкон и лоджия имеется Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкона нет Лоджия Балкон Лоджии нет
Состояние квартиры После евроремонта После евроремонта Хорошее состояние
Потенциальный валовый доход 608 597 679 140 581 767 561 450
Коэффициент капитализации 0,051 0,055 0,049 0,047

Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.

При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический коэффициент капитализации, далее используемый в формуле

При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).

Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы типичного аналога.

Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:

Расстояние до центра муниципального образования;

Физические характеристики;

Наличие мебели, кухонного гарнитура, телефона, металлической двери;

Состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ).

Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 11.

Применяемые корректировки отображены в табл. 12


Таблица 11

Элементы сравнения Объект оценки Объекты сравнения (аналоги)
Местоположение, адрес Бирюлевская, д.1, корп. 3 Элеваторная ул Липецкая ул Ереванская ул Лебедянская ул
Заявленная цена 42 000 35 000 34 000 50 000
Рыночная арендная плата, руб/м 2 705,13 694,44 666,67
Доступность станции метрополитена, мин
Корректировка на доступность станции метрополитена -4% 0% 0% +1,5%
691,20 705,13 694,44 676,67
Общая площадь, м 2 59.3 57,8 55,2
2% -3% 1% -4%
Скорректированная арендная плата 705,02 683,98 701,38 649,60
Коммунальные услуги в стоимости аренды нет нет нет нет
Тип дома Панельный Панельный Панельный Панельный Панельный
Корректировка на тип дома 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 715,13 755,38 692,43 633,65
Пол Ламинат Паркет н/д Ламинат н/д
Корректировка на тип пола -5% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный
Корректировка на санузел 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Наличие:
- мебели Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- кухни Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- телефона, Имеется Имеется н/д н/д Имеется
- Интернет Имеется Имеется Имеется Имеется н/д
- домофон Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
- металлическая дверь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Корректировка на укомплектованность 0% 0% 0% 0%
Скорректированная арендная плата 679,37 755,38 692,43 633,65
Балкон и лоджия Имеется Балкона нет Балкона нет Балкона нет Балкон
Лоджия Лоджия Лоджия Лоджии нет
Корректировка на балкон, лоджию 2% 2% 2% 5%
Скорректированная арендная плата 692,96 770,49 706,28 665,33
Состояние квартиры После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта После евроремонта После косметического ремонта
Корректировка на состояние квартиры -3% 0% -3% 0%
Скорректированная арендная плата 672,17 770,49 685,09 665,33
Количество корректировок
Общая чистая коррекция -47,83 65,36 -9,35 -1,34
(то же, в процентах) -7% 9% -1% 0%
Общая валовая коррекция 57,60 7,05 0,00 16,67
(то же, в процентах) 8% 1% 0% 3%

Таблица 12 – Обоснование корректировок

Вид корректировки Описание характера корректировки Введенные корректировки
Корректировка на местоположение Корректировка складывается из престижности района, расстояния до ближайшей станции метро 0,5% за каждую минуту
Корректировка на общую площадь Корректировка вносится, если общая площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 1 м 2 1% за каждый м 2 .
Корректировка на наличие балкона Наличие балкона и лоджии повышает стоимость объекта оценки 2% - наличие балкона 5% - наличие лоджии
Корректировка на пол Качественное покрытие пола увеличивает стоимость объекта оценки Паркет: -5% Линолеум: +2%
Корректировка на санузел Раздельный санузел более удобен, вследствие чего стоимость объекта оценки повышается Совмещенный: +2%
Корректировка на состояние и качество отделки Хорошее состояние и отделка квартиры позитивно сказываются на стоимости объекта оценки После косметического ремонта:0% После евроремонта: +3%

Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог №3. У аналог №2 валовую коррекцию несколько больше, чем у аналога №3. Самая высокая валовая коррекция у аналога №1. Выберем весовые коэффициенты на основании сделанных выводов:

Для аналога №1 – 0,1, для № 2 – 0,3, №3 – 0,4; № 4 – 0,2 , следовательно:

Таким образом, стоимость 1 м 2 объекта оценки составит:

672,17*0,1+770,49*0,3+685,09*0,4+665,33*0,2 = 705,466 руб./м 2

В табл. 13 приведен расчет коэффициента капитализации. Поскольку цены продажи объектов сравнения указаны не были, то они были определены с помощью сайта www.irn.ru.

Таблица 13 -

Тогда стоимость объекта оценки доходным подходом составит:

С О.О. = 705,466 *59,3*12/0,041=12 244 136 руб.

1) Корректировка на «торг» позволяет осуществить приведение цены предложения к цене продажи. В результате опроса участников рынка жилой недвижимости г. Симферополь (Агентства недвижимости «Русский Крым», «Орион», «Риэлком», «Вета», «Крымский Терем», «Парад Недвижимости», «ВИП Шанс») выявлено, что скидка на торг при продаже подобной жилой недвижимости составляет в среднем 10%.

2. Корректировка на «риэлтерские услуги» позволяет скорректировать цены предложения от агентств недвижимости к стоимости без учета расходов на их услуги. В результате анализа средних цен на риэлтерские услуги (Агентств недвижимости «Инфосервис», «Бизнес Крым», «Крым Плюс», «РИО», «Мир недвижимости», «Дом-Плюс»), оценщиком установлено, что средняя стоимость услуг агентств недвижимости составляет 5%.

3. Корректировка на «местоположение» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и эти аналоги сопоставимы по данному фактору.

4. Корректировка на «материал стен» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и аналоги расположены в панельных домах.

5. Корректировка на «год постройки». При прочих равных условиях, цена квартиры в обратной пропорции зависит от года постройки дома вследствие увеличивающегося физического износа данного здания. Данная корректировка не применялась поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию.

6. Корректировка на «этаж». Квартиры, расположенные на крайних этажах жилых домов, при прочих равных условиях имеют более низкую в пересчете на 1 кв.м. стоимость в сравнении с квартирами, расположенными на средних этажах. Данная корректировка не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на последнем этаже пятиэтажных зданий.

7. Корректировка на «количество комнат» всех объектов-аналогов идентична, поэтому корректировка не применялась.

8. Корректировка на состояние (наличие техники и мебели). На основании анализа рынка, проведенного в разделе 3 выявлено, что стоимость 1 кв.м. квартир с мебелью и встроенной техникой в среднем на 12% выше, чем в квартирах без такого оборудования. Следовательно оценщиком применена понижающая корректировка на эту величину

Таблица 13

Таким образом, выборка является однородной и её можно использовать для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, значения стоимости предложения подобранных аналогов находится в среднерыночном диапазоне.

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки - на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример - если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

  1. без отделки - отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка - стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка - стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу — плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка - в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В определении цены наиболее важны цены на квартиры в вашем доме с таким же числом комнат, затем все прочие квартиры в нем, затем квартиры в похожих домах в вашем районе. Для отбора «похожих» домов мы выполнили исследование по типологизации жилого фонда Москвы и МО.

ОЦЕНКА КВАРТИРЫ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Аналоги должны быть максимально сходны с Объектом оценки и в первую очередь по первым пяти элементам сравнения, а для жилой недвижимости (квартир) и по физическим характеристикам (количеству комнат, общей площади, типу здания и др.). Все отобранные аналоги сводятся в таблицу 8, которая включает первичные данные, полученные из открытых источников и дополнительные данные, полученные непосредственно у продавца аналогов.

Оценка квартиры сравнительным подходом

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки. Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными. По количественным признакам различия обычно вводятся в стоимостном выражении, а по качественным – в процентном. Процентные поправки применяются и к стоимости объекта сравнения, и к единице сравнения, а стоимостные – к стоимости объекта сравнения. Поправки на условия рынка, местоположение и износ имеют процентное выражение.

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры

VÔœ8+.k d˝õ O-w¥ˇØ≈t‰&ÂÖ-6àÖàT ≠ »$ëI1*I$íRíI$î§íI%)$íIJI$íRíI$ˇœ∑‚ô?Û̯´∑œÙc…≥¨¶ ’ˆ$íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $íI)I$íJRI$íî®uOÃ˘ˇ>PÍüôÛ˛™t…÷I›∂íI$ $íI)I$íJRI$íîíI$ $H$¶aL¶ í+K0,g©°˙=¸ˇÿ§ D©A ¨ö–pºg/˘˚?ÆÔ Ωò/À˛

Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

Корректировка на мебель при оценке квартиры

Это обычная практика. Не будем от нее отходить. Учтите, иногда в документах бывают расхождения. В любом случае, первоочередное значение имеет свидетельство. Только необходимо помнить, что при таком расчете нужно использовать величину площади квартиры без учета холодных помещений (лоджий, балконов).

В соответствии с законодательством, оценщик обязан применить все три подхода к оценке или обосновать невозможность применения того или иного подхода, поэтому некорректно утверждать, что один отчет лучше другого за счет того, что в нем использовано два подхода вместо одного.

Поправка На Наличие Мебели При Оценке Квартиры

Использование метода парных продаж подразумевает сравнение двух предложенных для продажи объектов, которые являются точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, этажа), что объясняет разницу в цене этих объектов. Важно, что остальные параметры объекта оценки и аналога должны быть одинаковыми.

После отбора аналогов для расчета стоимости сравнительным подходом квартиры в цены аналогов вносятся корректировки, которые учитывают различия между аналогами и объектом оценки. Корректировки могут быть как повышающими, так и понижающими. Могут быть процентными или абсолютными (из расчета за 1 кв.м. площади квартиры).

Оценка квартиры

Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки.

С услугами оценщиков рано или поздно приходится сталкиваться почти всем. Подавляющее большинство заказчиков данного вида работ – люди, желающие оформить ипотеку; также оценка является необходимой процедурой при оформлении наследства, проведении рефинансирования, разделе имущества в судебном порядке и в некоторых других случаях. В настоящей статье описаны нюансы оценки квартиры, часто вызывающие недоумение со стороны заказчиков.

Поправка на этажность дома при оценке квартир

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Акция проходит до конца текущего месяца. Подробности у менеджера. Чтобы узнать, сколько стоит оценка вашей квартиры, звоните: Мы предлагаем Вам услугу оценка квартиры on-line . Следует помнить, что эта оценка является приблизительной и не имеет юридической силы.

Поправка на этаж при оценке квартир

4.2.4. Потребность в ремонте (отделка и оборудование). Потребность в ремонте приводит снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ. Корректировка v Корректировка вводится для учета увеличения привлекательности аналога. Потребность в ремонте приводит к снижению стоимости квартиры с учетом предстоящих затрат на производство ремонтных работ.

Выведение средних цен продажи и аренды для помещений торгового назначения, расположенных на первых этажах жилых и административных зданий и для расположенных в цоколе и подвале зданий в зависимости от ценового пояса* г.Ектеринбурга. При этом используются цены предложений, а не реальные цены сделок с объектами недвижимости, цена продажи и аренды объектов выведена в формате стоимости за 1 кв.м.

Оценка стоимости квартиры

Главным аргументом отказа от применения доходного подхода служит то, что при анализе предложений на рынке аренды жилья г. Перми выявлены переменные факторы, такие как: наличие мебели, бытовой техники, телефона, качество ремонта, «чистота» помещений и прочие, которые сложно выявить на этапе сбора информации. Данные факторы выявляются обычно только при непосредственном осмотре жилого помещения и могут существенно повлиять на стоимость месячной арендной платы, разница может достигать ориентировочно до 1,5 раз. Наличие таких факторов и усложняет расчет дохода, который может приносить объект. Также эти факторы влияют на расчет ставки капитализации в рамках доходного подхода, что также затрудняет дальнейшие расчеты и определение стоимости объекта.

2. Для определения стоимости замещения части помещений необходимо сначала рассчитать стоимость замещения всего здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки.

Как самостоятельно оценить квартиру в столице

— Чем больше площадь квартиры, тем меньше ее ликвидность, — объясняет Арслан Айнакулов. — Ее намного сложнее продать. Соответственно, цена за квадратный метр у большой квартиры будет меньше. Допустим, у нас есть ЖК «Солнечный город». Там есть квартиры и по 25 «квадратов» и по 30. То есть, заходишь — там сразу комната и больше ничего нет. Там квадратный метр достигает 3000 долларов. Если мы смотрим квартиру на левом берегу, площадью 70 «квадратов», там за квадратный метр будет такая же стоимость — 2500-3000 долларов.

Объект-аналог должен быть расположен в максимальной близости от объекта оценки. Идеально, если в этом же доме или ЖК. В Астане, в принципе, нет проблем с выбором вариантов. Поэтому найти похожую на вашу квартиру в том же жилищном комплексе, обычно, не является проблемой. По приоритетам критерии распределяются в следующей последовательности: жилой дом, улица, район города.

Методики расчета стоимости квартиры достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:

  • На местоположение объекта
  • Корректировка на физические характеристики (площадь квартиры, соотношение полезной площади к общей, наличие мебели, тип отделки, размер кухни, тип санузла, этаж расположения квартиры в доме, наличие балкона/лоджии)
  • На наличие и тип автопарковки

Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.

Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.

Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.

В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.

Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.

Включайся в дискуссию
Читайте также
Что такое капитализация вклада и капитализация процентов по вкладу?
Заявление на страхование осаго страхование
Зойкина квартира краткое содержание