Подпишись и читай
самые интересные
статьи первым!

Как рассчитывается валовый рентный мультипликатор. Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ .+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов. считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Еще статьи по экономике

Сущность инновационной деятельности на предприятии
Особенность современного этапа развития заключается в глобализации экономических процессов. В связи с этой тенденцией в экономике происходит формирование сообществом развитых стран прои...

Основные направления антимонопольной политики в Российской Федерации
Пол Самуэльсон, лауреат Нобелевской премии, автор одного из самых популярных учебников по экономике, писал, что, начиная с конца XIX века, почти во всех странах происходит неуклонное...

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Задание на оценку · Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме; Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6 · Собственни...

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)

Цена продажи Санал


ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.

V= 15000х5= 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

4.3 Применение затратного подхода

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:

    сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.
Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:
    этап . На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап . Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап . Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стоимость строительства базовой единицы

Требуемая площадь

Стоимость строительства по базовой единице

Поправки на особенности оцениваемого объекта

Мульти пликатор с учетом местных условий

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.

Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

    этап. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
Например: единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.
    этап. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный способ оценки. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Данный способ включает несколько методов расчета. Выделяются: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный методы. Ресурсный метод – это расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Данный метод применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992г. № БФ-926/12. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – это относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется применять метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146. Базисно-индексный метод – это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов на основе Методических рекомендаций, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. До наступления стабилизации экономической ситуации в стране и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами индексного способа являются ресурсный и ресурсно-индексный. На практике чаще всего используется базисно-индексный метод, как наиболее простой. Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа сооружений:
    метод разбиения; метод срока жизни.

Метод разбиения.

Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

    устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Наименование работ

Стоимость, долл.

Ремонт участка

Ремонт водопроводной сети

Внутренняя покраска и отделка

Устранимое физическое ухудшение – всего

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты

Полная стоимость воспроизводства

Фактический или эффективный возраст

Ожидаемый срок жизни

Износ, долл.

Вентиляция

Канализация

Отопление

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

Расчетные данные

Единица измерения, долл.

Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.

Устранимые физические ухудшения, долл.

Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.

Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.

Эффективный возраст сооружения, лет

Экономический срок жизни сооружения, лет

Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), %

Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл.

При использовании экспертного метода расчета физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического износа

Элемент здания

Восстановительная стоимость, долл.

Накопленный износ, долл.

Фундамент

Энергосистема

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивного элемента здания

Процент износа

Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:
    недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами:
    связанных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора.
В данном методе осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле:

Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор

Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:
    Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где

И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

где Р i – цена продажи i -го аналогичного объекта;

I i – валовой доход i -го аналогичного объекта;

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(27)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход от оцениваемого объекта.

Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.

Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги

Рыночная цена, тыс. руб.

Арендная плата в месяц, тыс. руб.

Расчетный ВРМ

Квартира 1

Квартира 2

Квартира 3

ВРМ средний

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

(28)

V – стоимость объекта недвижимости;

V L – стоимость земельного участка;

V восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Общие ситуации применения метода:

    оценка недвижимости специального назначения

    технико-экономический анализ для нового строительства

    определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

    определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

    при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

    цели поимущественного налогообложения

    наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

    цели подоходного налогообложения

    при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

    износ сооружения в процессе эксплуатации;

    неблагоприятные воздействия окружающей среды;

    изменения в технологии строительства;

    воздействие внешних факторов.

Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:

    Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/

    Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/

    Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Способы определения износа здания:

    Способ разбивки по компонентам.

Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.

    Способ эффективного возраста.

Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ ), как накопленный износ (И ) к восстановительной стоимости (ВС ).

(29)

    Способ сравнения продаж.

Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:

    Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.

    Определение восстановительной стоимости здания.

    Определение текущей рыночной стоимости здания.

    Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V нов. V тек. ) .

Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

1 Определяется величина накопленного износа.

2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

    площадь земельного участка 2 917 м 2

    кадастровая стоимость земли 248 руб./м 2

    полезная площадь здания 2 000 м 2

    стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.

    косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

    ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м 2

    валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

    замена кровли 150 тыс. руб.

    отделка интерьера 430 тыс. руб.

    демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.

1. Определяется стоимость земельного участка (V L)

где S L – площадь земельного участка

С К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

К физическому износу (D физ. ) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

D физ. = 150+430=580 тыс.руб.

К функциональному – модернизация отопительной системы.

D функ. = 195 тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

D физ. = 2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.

4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.

4. Ресурсное качество участка.

5. Инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок с застройкой (существующие улучшения).

    Остатка для земли

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V o = V L + V B (30)

где V o – общая стоимость

V L – стоимость земли

V B – стоимость зданий и сооружений

V L = (NOI V B × R B )/ R L (31)

где NOI – чистый операционный доход

R L – ставка капитализации для земли

V B × R B – доход относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

    Остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V B = (NOI V L × R L )/ R B (32)

V L × R L – доход относящийся к земле

4.1 Свободный земельный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.

Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)

R ж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%

R оф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%

R т.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям

NOI ж.зд. = 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.

NOI оф.зд. =54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.

NOI т.ц. = 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.

Показатели

Жилое здание

Офисное здание

Торговый центр

Годовой валовой доход

Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)

Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.)

Действительный валовой доход

Операционные расходы (эксплуатация объектов)

Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)

Чистый операционный доход (общий), NOI О

Доход, относимый к зданиям, NOI В

Чистый операционный доход от земли, NOI L

Стоимость земли, V L

Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.

Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»

Как известно, валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .

Обычно для объектов недвижимости ВРМ определяется :

  • в рамках доходного подхода при использовании метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации;
  • в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости по известной ставке аренды, либо величины рыночной ставки аренды по известной рыночной стоимости.

С этой целью принято подбирать, для сходной с объектом оценки недвижимости, такие рыночные предложения, которые одновременно содержат предложения по продаже и предложения по аренде. При этом полагается, что такие предложения носят рыночный характер. Вместе с тем, рассчитанное на основе таких данных значение ВРМ, как правило, имеет систематическую и значительную случайную погрешности.

Наличие систематической погрешности объясняется следующим. На самом деле собственнику, выставляющему одновременно объект недвижимости на продажу и в аренду, не безразлично какой вариант предпочтет потенциальный покупатель. В подавляющем большинстве случаев, собственник имеет намерение продать объект недвижимости, а аренду предлагает для того, что бы в период экспозиции объект не простаивал, а приносил доход. Понимая, что при продаже наличие арендатора является серьезным обременением, которое приведет к снижению цены продажи, он заключает договор аренды на короткий срок, либо с условием его прекращения по требованию арендодателя. Очевидно, что в этом случае арендная ставка должна быть ниже рыночной. Поэтому, несмотря на то, что, в рассматриваемом случае, цена продажи имеет тенденцию к рыночной стоимости, ВРМ имеет систематически завышенное значение.

Повышенная случайная погрешность имеет следующие причины. Как известно предельная случайная погрешность равна половине доверительного интервала и составляет (в относительных величинах):

где:
П - относительная погрешность (проценты / 100);
t - показатель распределения Стьюдента;
V - коэффициент вариации;
n - объем выборки;
S - стандартное отклонение;
Х ср - среднее значение выборки.

Поскольку в узком сегменте рынка предложения по одновременной продаже и аренде объектов недвижимости сходных с объектом оценки встречаются крайне редко, то объем выборки не велик (единицы предложений), что влечет увеличение статистической погрешности. Например, при удовлетворительном коэффициенте вариации 0,1, объеме выборки 3 и уровне значимости 0,05, величина предельной случайной погрешности составляет 44%.

Попытка увеличить объем выборки за счет расширения сегмента рынка, приводит к повышению неоднородности выборки, что неизбежно влечет за собой увеличение коэффициента вариации. В этом случае погрешность среднего в выборке, как правило, не снижается.

Рассмотрим альтернативный метод определения ВРМ. Обычное уравнение для расчета ВРМ имеет вид:

(2а)

где:
С 1 - цена продажи 1-го объекта;
А 1 - арендная ставка для 1-го объекта, и тд.

Приведем выражение в скобках к общему знаменателю и умножим числитель и знаменатель на среднюю величину арендной платы (А ср). Получаем следующее выражение:

В приведенном выражении (2б) каждая стоимость продажи, отнесенная к средней величине арендной платы умножается на коэффициент, представляющий отношение: в числителе произведения ставок арендной платы, в котором арендная ставка соответствующая слагаемому заменена на среднюю арендную ставку, в знаменателе произведение всех арендных ставок. Обозначая эти коэффициенты, как Р 1 , Р 2 … Р n и усредняя их (Р ср), получаем следующую приближенную расчетную зависимость:

(3)

В этом виде зависимость (3) позволяет определять ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой данных по ценам продажи и арендным ставкам, то есть относящихся к разным объектам недвижимости в рамках одного сегмента рынка.

Очевидно, что степень приближения зависимости (3) к исходной «точной» зависимости (2б) определяется величиной усредненного коэффициента и размахом выборки значений цены продажи и арендной платы.

Попробуем оценить величину погрешности зависимости (3) по сравнению с зависимостью (2б).

Рассмотрим две выборки, в каждой из которых величины С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n не равны между собой, но их отношения равны одной и той же величине
(С 1 / А 1 = С 2 / А 2 =…). Очевидно, что в этом случае должно выполняться условие: Рср = 1. Если принять в качестве характеристики размаха выборки величину отношения наибольшего и наименьшего значений, то для рассматриваемого случая имеем: С max / C min = A max / A min .

Возможными методами усреднения могут быть: среднее арифметическое, среднее геометрическое, среднее гармоническое. Проведенный анализ показал, что среднее арифметическое и среднее геометрическое, при использовании в качестве усредненной величины, дают систематическую погрешность в сторону завышения результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0, при выборке n =10: для среднего арифметического - Р ср = 1,049, для среднего геометрического - Р ср = 1,024. Для среднего гармонического - всегда Р ср = 1,000, независимо от размаха выборки и закона изменения значений А в выборке. Этот эффект можно доказать строго математически. Поэтому при дальнейшем исследовании предполагалось, что для усреднения используется среднее гармоническое, то есть всегда Р ср = 1.

Поскольку, выражение (2а) и (2б) дают идентичный результат, то в дальнейшем ссылка дается просто на зависимость (2).

Рассмотрим две выборки одинакового объема величин С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n , закон изменения которых произволен, но сохраняется равенство соотношения С max / C min = A max / A min .

Исследование показало, что если расположить элементы выборок по возрастанию (убыванию) и рассчитать по каждой из образовавшихся пар значений С и А величину ВРМ, то результаты расчета по зависимостям (2) и (3) совпадут. Наибольшее отклонение результатов полученных по зависимостям (2) и (3) наблюдается, если значения изменяются «в противофазе» (малым значениям С соответствуют большие значения А и наоборот), а изменение происходит ступенчато в середине выборки. При этом, как выяснилось, результат не зависит от объема выборки.

Построив график для двух пограничных случаев, можно получить область неопределенности значений ВРМ, которая характеризует погрешность перехода от зависимости (2) к зависимости (3). Эта область смещена вниз от результатов полученных по зависимости (2).

Результаты расчета для случая С max / C min = A max / A min приведены на рис. 1.

Рис. 1. Зависимость отношения результатов расчета ВРМ по зависимостям (3) и (2) от С max / C min при условии, что
С max / C min = A max / A min

Проведя среднюю линию в полученной области, можно определить корректировку, которая позволит совместить эту среднюю линию со значениями полученными по зависимости (2). В этом случае, погрешность при использовании зависимости (3) будет симметрична относительно точного результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0 величина корректирующего коэффициента составит К = 1,111, а погрешность составит 10%. Учитывая, что всегда величина Р ср = 1, то зависимость (3) может быть представлена в следующем расчетном виде:

где:
К - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы.

Поскольку на практике не всегда можно обеспечить выполнение равенства С max / C min = A max / A min , то были произведены вариационные расчеты, которые позволили получить значения корректирующих коэффициентов, в зависимости от параметров исходных выборок. Результаты расчета приведены в табл. 1. В табл. 2 приведены результаты оценки систематических погрешностей, вызванных неопределенностью закона изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках. При этом, характерно, что в общем случае, объемы выборок величин С и А могут не совпадать.

Табл. 1
Величина корректирующего коэффициента в зависимости от характеристик выборок

Отношение С max / C min Отношение A max / A min
1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00
1,00 1,000 1,006 1,029 1,085 1,153 1,220 1,358
1,25 1,000 1,012 1,036 1,095 1,165 1,232 1,370
1,50 1,000 1,015 1,040 1,103 1,172 1,240 1,376
2,00 1,000 1,019 1,047 1,111 1,181 1,247 1,377
2,50 1,000 1,021 1,050 1,115 1,183 1,249 1,374
3,00 1,000 1,024 1,053 1,119 1,186 1,250 1,370
4,00 1,000 1,026 1,057 1,122 1,188 1,248 1,360

Табл. 2
Систематическая погрешность, вызванная неопределенностью законов изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках, в зависимости от характеристик выборок

Отношение С max / C min Отношение A max / A min
1,00 1,25 1,50 2,00 2,50 3,00 4,00
1,00 0,0% 0,6% 1,2% 3,5% 5,9% 8,5% 13,1%
1,25 0,0% 1,2% 2,7% 6,1% 9,3% 12,4% 17,8%
1,50 0,0% 1,9% 4,0% 8,2% 11,8% 15,4% 21,4%
2,00 0,0% 3,0% 5,8% 11,1% 15,7% 19,8% 26,6%
2,50 0,0% 3,7% 7,1% 13,2% 18,3% 22,8% 30,1%
3,00 0,0% 4,2% 8,1% 14,7% 20,3% 25,0% 32,6%
4,00 0,0% 5,0% 9,4% 16,8% 22,9% 28,0% 36,0%

Величина предельной случайной погрешности при расчете ВРМ по зависимости (3), определяется обычной зависимостью (1). При этом коэффициент вариации рассчитывается следующим образом :

;

где:
V ВРМ - коэффициент вариации расчетной величины ВРМ;
V С - коэффициент вариации выборки цен продажи (С);
V 1/А - коэффициент вариации выборки обратных величин ставок арендной платы (1/А).

Поскольку величины систематических и случайных погрешностей взаимно независимы, то суммарная погрешность определяется как:

где:
П сумм - суммарная погрешность расчетной величины ВРМ;
П сист - систематическая погрешность;
П случ - случайная погрешность.

Выводы:

1. Приведено обоснование допустимости использования метода расчета ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой осредненных рыночных значений цен продажи и ставок аренды, определяемых в рамках соответствующего сегмента рынка, что позволяет существенно расширить состав потенциальных объектов-аналогов.

2. Показано, что рассматриваемый метод расчета ВРМ, позволяет перейти к контролируемой систематической погрешности расчета, в отличие от расчетов основанных на ценах продажи и арендных ставках относящихся к единым объектам.

3. Потенциальная возможность использования при расчетах в качестве исходных данных выборок большего объема позволяет снизить случайную погрешность до приемлемых значений.

Литература

  1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
  2. Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006p
  3. Теория статистики. Учебник. Под ред. Г. Л. Громыко. 2-е издание. М., ИНФРА-М, 2005p
  4. Рывкин А. А. и др. Справочник по математике. М., Высшая школа,1975p
Включайся в дискуссию
Читайте также
Что такое капитализация вклада и капитализация процентов по вкладу?
Заявление на страхование осаго страхование
Зойкина квартира краткое содержание